Pressenachrichten

30.08.2010

Auf sicherer Fahrt durch stürmische See?

Interview mit Dr. Ralf Friedrichs, CEO der HCI Capital AG
Erschienen als Teil des Beitrags "Auf sicherer Fahrt durch stürmische See?" im Magazin Premius, Ausgabe August/September/Oktober 2010

Premius: Schiffsfonds stecken in ihrer wohl größten Krise und ein Ende scheint vorerst nicht in Sicht. Fachleute rechnen frühestens 2011, eher erst 2013 mit einer Erholung. Was sagen Sie?

Ralf Friedrichs: Zunächst einmal möchte ich klarstellen: Wenn wir in diesem Zusammenhang über Schiffe sprechen, meinen wir im Wesentlichen Containerschiffe. Die Gründe hierfür: Containerschiffe hängen ganz besonders dicht an der Entwicklung des Welthandels, der infolge der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise stark eingebrochen war. Das hat unter anderem auch dafür gesorgt, dass Schiffsfonds so stark unter Druck geraten sind. Mittlerweile ist die Erholung hier schon wieder in vollem Gange. Das Bremer Institut für Seeverkehrswirtschaft und Logistik (ISL) ist in seinen Prognosen zur Markterholung inzwischen deutlich optimistischer als noch vor einem Jahr. In den kleineren Größensegmenten rechnet das Institut bereits Ende 2010 bzw. Anfang 2011 mit einer Rückkehr zum Marktgleichgewicht. In den mittleren Segmenten zeichnet sich schon jetzt eine deutlich bessere Entwicklung ab, als vom ISL prognostiziert.

Premius: Wann rechnen Sie selbst mit einer Erholung?

Friedrichs: Ich sehe gute Chancen, dass in einigen Segmenten bereits Ende 2010, Anfang 2011 das Marktgleichgewicht wiederhergestellt sein wird. Im Moment sieht es danach aus, dass sich die Schiffe in den mittleren Größenklassen am schnellsten erholen.

Premius: Können Sie diesen Optimismus mit Zahlen untermauern?

Friedrichs: Ein wichtiger Indikator sind für uns die Frachtraten der Linienreeder. Im Asienverkehr ist der Preis pro Container bereits wieder von 300 auf 1.700 Dollar gestiegen. Die Auswirkungen auf die Charterraten, die unsere Trampreeder von den Linienreedern bekommen, ziehen entsprechen nach: Während im Oktober 2009 für ein Containerschiff der Größenklasse 4.100 TEU noch rund 6.000 US-Dollar pro Tag gezahlt wurden, erzielen unsere Schiffe in diesem Segment derzeit schon wieder Neuabschlüsse von über 20.000 US-Dollar pro Tag. Damit fahren diese Schiffe wieder profitabel. Diese Entwicklung lässt uns optimistisch in die Zukunft blicken.

Premius: Aber um noch mal auf die Verluste zurückzukommen: Berichten zufolge soll die Zahl der Schieflagen bei Schiffsfonds erschreckende Dimensionen annehmen.

Friedrichs: Das kann ich so nicht bestätigen. Tatsächlich sind ja – von wenigen Ausnahmefällen einmal abgesehen – noch gar keine Verluste entstanden. Wir haben bei vielen Schiffsfonds eine Liquiditätslücke, die es zu schließen gilt. Und das ist unter den gegebenen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ohne Frage eine ernsthafte Herausforderung. Ein Verlust würde nur dann entstehen, wenn wir nichts machen und das Schiff in die Insolvenz gehen lassen. Im Moment haben wir es mit Leistungsstörung zu tun und wir werden dann am Ende, also nach Veräußerung des Schiffes sehen, welche Rendite der Fonds erwirtschaftet hat. Die Chance auf Rendite besteht auch weiterhin, sie bleibt aber natürlich nur dann bestehen, wenn der Fonds die notwendige finanzielle Unterstützung bekommt, um die Krise durchzustehen.

Premius: Wie bekommen Sie denn die Kuh vom Eis?

Friedrichs: Wir müssen die Liquiditätskrise mit denen lösen, die an diesem Investment beteiligt sind. Das sind die Banken, die Reeder und die Anleger mit dem Emissionshaus. Ich möchte noch einmal wiederholen: Für die Schiffsfonds wurde alles nur deshalb so dramatisch, weil Liquidität fehlte, um sicher und heil durch die Krise zu steuern. Die Banken tun sich bis heute sehr schwer, frisches Geld zu geben. Auf der anderen Seite erhalten wir im Rahmen ihrer Möglichkeiten jede Unterstützung, die wir benötigen. Weniger Probleme haben wir zum Beispiel, wenn es um Tilgungsaussetzungen geht. Da spielen die Finanzhäuser eigentlich immer mit. Häufig reicht das aber nicht aus. Dann hilft nur neues Kapital. Zunächst fragen wir unsere Anleger, ob sie bereit sind, ihre Investments zu stützen, indem sie bereits erhaltene Ausschüttungen wiedereinlegen. Wenn die nicht können oder wollen, müssen wir Finanzierungslösungen mit Drittinvestoren finden.

Premius: Was bedeutet das für die bisherigen Anteilsinhaber?

Friedrichs: Wenn Drittinvestoren einsteigen, dann werden bestehende Anteile natürlich verwässert, weil die neuen Investoren ebenfalls eine angemessene Verzinsung ihres eingesetzten Kapitals erwarten. Deren Ansprüche gegen den Fonds rangieren zwar hinter denen der Banken, aber noch vor den Anteilsinhabern der ersten Stunde. Unsere Erfahrung zeigt aber: In der Regel wollen die Anleger ihr Investment mit eigenen Beiträgen stützen, nur in Ausnahmefällen haben sich die Anleger für externe Finanzierungslösungen entschieden.

Premius: Womit machen sie Ihren Anteilsinhabern den die Rückzahlung der Ausschüttungen schmackhaft?

Friedrichs: Zum einen verzinsen wir dieses Kapital zu Vorzugskonditionen und bei Veräußerung des Schiffes zahlen wir zusätzlich einen Bonus. Außerdem machen wir den Anlegern sehr deutlich, dass sie damit ihr Investment retten und sich selbst die Möglichkeit erhalten, eine positive Rendite einzufahren.

Premius: Nun ist es aber schon zu gut einem Dutzend Pleiten von Schiffsfonds gekommen.

Friedrichs: Das stimmt. Auch wir haben unsere Erfahrung machen müssen, als eine Bank völlig unvermittelt die Finanzierung eines unserer Schiffe fällig stellte. Bei diesem einen Fall ist es aber geblieben. Alle Beteiligten haben nämlich feststellen müssen, dass die Insolvenz niemandem genützt hat und der falsche Weg war, mit dem Problem umzugehen. Glücklicherweise war das Schiff Teil eines Dachfonds, in dem mehrere Schiffe fahren. Die Anleger hatten zudem bereits Ausschüttungen aus dem Schiff erhalten, für die keine Wiedereinlagepflicht besteht. Deshalb haben die Anleger ihr Gesamtinvestment nicht verloren. Grundsätzlich, so viel ist klar, müssen wir Insolvenzen unter allen Umständen vermeiden. Nicht zuletzt deshalb setzen wir auf eine enge laufende Überwachung unserer Engagements und des Portfolios. So können wir unsere Anleger rechtzeitig informieren, wenn eine Leistungsstörung einzutreten droht, und entsprechende Finanzierungslösungen zur Überwindung der Schwächephase entwickeln.

Premius: Die ganze Welt schreit danach, geschlossene Modelle wie Schiffsfonds der Finanzaufsicht zu unterstellen und die Anbieter und deren Produkte überprüfbarer zu machen. Wie finden Sie das?

Friedrichs: Wir wollen Regulierung und damit einheitliche Spielregeln für alle, das begrüßen wir ausdrücklich. Nur so lassen sich die Qualität von Anbietern und Produkten kontrollieren und unseriöse Anbieter aus dem Markt drängen. Das ist der Weg, den wir gehen müssen, um das Anlegervertrauen wieder zu stärken. Die Frage ist nur, wie eine sinnvolle Regulierung am besten auszusehen hat.
Die Regulierungsentwürfe auf EU- und auf nationaler Ebene laufen darauf hinaus, geschlossene Fonds als Finanzinstrumente zu erfassen und im Regelungssystem des WpHG und KWG mit Wertpapieren weitgehend gleichzusetzen. Beide Ansätze gehen damit am Ziel vorbei, denn geschlossene Fonds sind unternehmerische Beteiligungen, eine eigenständige Anlageklasse, die sich in wesentlichen Merkmalen grundlegend von anderen Anlageformen unterscheidet. Der Verband Geschlossene Fonds (VGF) hat dies in verschiedenen Stellungnahmen zu Recht immer wieder deutlich gemacht.

HCI fordert deshalb, dass es für geschlossene Fonds eine auf das Wesen dieser Anlage zugeschnittene Form der Regulierung und Überwachung geben muss, so wie dies beispielsweise bei den offenen Investmentfonds auch der Fall ist. Geschlossene Fonds sind ein Spezialinvestment und brauchen entsprechende Spezialregeln. Hier müssen die vorliegenden Regulierungsentwürfe ganz klar nachgebessert werden.

In jedem Fall aber wird uns, den Emissionshäusern, eine adäquate Regulierung unseres Geschäfts gut tun und dafür sorgen, dass geschlossene Fonds eine Stärkung ihres Images erfahren.

Premius: Würde das helfen, künftig noch mehr Anleger für Ihre Fonds zu interessieren?

Friedrichs: Beim Thema Regulierung geht es uns nicht so sehr darum mehr Anleger für geschlossene Fonds zu interessieren. Hier steht zunächst einmal die nachhaltige Stärkung des Anlegervertrauens und damit zugleich die Stärkung der Anlageklasse geschlossener Fonds im Mittelpunkt.

Darüber hinaus sehen wir auch die Möglichkeit, ein breiteres Anlegerpublikum für den geschlossenen Fonds zu gewinnen. Dafür tun wir schon heute einiges. Früher mussten Sie mindestens 15.000 bis 20.000 Euro mitbringen, um Anteile an Schiffsfonds erwerben zu können. Vor einigen Jahren haben wir mit dem Vermögensaufbauplan eine Innovation an den Markt gebracht, die es Anlegern ermöglicht, wie bei einem Sparplan schon mit 100 Euro monatlich dabei zu sein. Ganz nebenbei bietet dieser Weg der Schiffsbeteiligung den Vorteil der enorm breiten Diversifizierung, weil sie gleich in bis zu mehrere Dutzend Schiffe investieren. Das reduziert wie bei einem normalen Investmentfonds natürlich das Risiko erheblich. Der Ausstieg läuft dann wie bei der herkömmlichen Anlage in Schiffsfonds ab: Mit jedem verkauften Schiff erhält der Anleger einen Teil seines Geldes zurück. Allerdings will ich an dieser Stelle auch klarstellen: Egal in welcher Verpackung, der geschlossene Fond ist eine spezielle Anlageform, die sich vornehmlich zur Portfoliobeimischung eignet und auf eine lange Haltedauer ausgelegt ist.

Premius: Was noch ist neu im Angebot von HCI?

Friedrichs: Neben den Aufbauplänen haben wir vor einigen Jahren auch Garantieprodukte eingeführt. Dabei fließen 50 Prozent des Geldes in Schiffsbeteiligungen, mit der anderen Hälfte investiert der Fonds in eine bankgarantierte klassische Nullcouponanleihe, die sich ihrem Wesen entsprechend sukzessive bis auf den Rückzahlungskurs von 100 Prozent aufzinst. Die Anleihe sichert die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals ab, die Schiffsbeteilung bietet die eigentliche Renditechance – die natürlich etwas geringer ist als bei den normalen Fondsanteilen. Dafür ist das Risiko entsprechend geringer. Eine weitere Variante sind Fonds mit Ausschüttungssicherung. Hier gewährleistet der Fonds für einen Zeitraum von zum Beispiel drei Jahren eine feste Höhe der Ausschüttungen – unabhängig von der tatsächlichen Marktentwicklung.

Premius: Sie rechnen offensichtlich ernsthaft mit weiterem Marktwachstum?

Friedrichs: Ja natürlich. Die Weltwirtschaft und der Welthandel werden mittel- und langfristig weiter wachsen. Dabei werden vor allem die Schwellenländer in Asien ein starker Wachstumsmotor sein. Aber auch in den USA und in Europa ist die Talsohle offensichtlich durchschritten. Wenn ich in diesem Tagen durch den Hamburger Hafen fahre, sehe ich, dass alle Containerbrücken belegt und die Schiffe voll sind. Auch der LKW-Verkehr auf den Straßen ist für mich ein klares Indiz. Das wird sich unmittelbar auf unsere Fonds auswirken. Wenn wir erst einmal die Liquiditätskrise überwunden haben, werden unsere Schiffe auch wieder nennenswerte Ausschüttungen einfahren und unsere Anleger ordentliche Renditen erzielen.

30.08.2010

Auf sicherer Fahrt durch stürmische See?

Interview mit Dr. Ralf Friedrichs, CEO der HCI Capital AG
Erschienen als Teil des Beitrags "Auf sicherer Fahrt durch stürmische See?" im Magazin Premius, Ausgabe August/September/Oktober 2010

Premius: Schiffsfonds stecken in ihrer wohl größten Krise und ein Ende scheint vorerst nicht in Sicht. Fachleute rechnen frühestens 2011, eher erst 2013 mit einer Erholung. Was sagen Sie?

Ralf Friedrichs: Zunächst einmal möchte ich klarstellen: Wenn wir in diesem Zusammenhang über Schiffe sprechen, meinen wir im Wesentlichen Containerschiffe. Die Gründe hierfür: Containerschiffe hängen ganz besonders dicht an der Entwicklung des Welthandels, der infolge der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise stark eingebrochen war. Das hat unter anderem auch dafür gesorgt, dass Schiffsfonds so stark unter Druck geraten sind. Mittlerweile ist die Erholung hier schon wieder in vollem Gange. Das Bremer Institut für Seeverkehrswirtschaft und Logistik (ISL) ist in seinen Prognosen zur Markterholung inzwischen deutlich optimistischer als noch vor einem Jahr. In den kleineren Größensegmenten rechnet das Institut bereits Ende 2010 bzw. Anfang 2011 mit einer Rückkehr zum Marktgleichgewicht. In den mittleren Segmenten zeichnet sich schon jetzt eine deutlich bessere Entwicklung ab, als vom ISL prognostiziert.

Premius: Wann rechnen Sie selbst mit einer Erholung?

Friedrichs: Ich sehe gute Chancen, dass in einigen Segmenten bereits Ende 2010, Anfang 2011 das Marktgleichgewicht wiederhergestellt sein wird. Im Moment sieht es danach aus, dass sich die Schiffe in den mittleren Größenklassen am schnellsten erholen.

Premius: Können Sie diesen Optimismus mit Zahlen untermauern?

Friedrichs: Ein wichtiger Indikator sind für uns die Frachtraten der Linienreeder. Im Asienverkehr ist der Preis pro Container bereits wieder von 300 auf 1.700 Dollar gestiegen. Die Auswirkungen auf die Charterraten, die unsere Trampreeder von den Linienreedern bekommen, ziehen entsprechen nach: Während im Oktober 2009 für ein Containerschiff der Größenklasse 4.100 TEU noch rund 6.000 US-Dollar pro Tag gezahlt wurden, erzielen unsere Schiffe in diesem Segment derzeit schon wieder Neuabschlüsse von über 20.000 US-Dollar pro Tag. Damit fahren diese Schiffe wieder profitabel. Diese Entwicklung lässt uns optimistisch in die Zukunft blicken.

Premius: Aber um noch mal auf die Verluste zurückzukommen: Berichten zufolge soll die Zahl der Schieflagen bei Schiffsfonds erschreckende Dimensionen annehmen.

Friedrichs: Das kann ich so nicht bestätigen. Tatsächlich sind ja – von wenigen Ausnahmefällen einmal abgesehen – noch gar keine Verluste entstanden. Wir haben bei vielen Schiffsfonds eine Liquiditätslücke, die es zu schließen gilt. Und das ist unter den gegebenen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ohne Frage eine ernsthafte Herausforderung. Ein Verlust würde nur dann entstehen, wenn wir nichts machen und das Schiff in die Insolvenz gehen lassen. Im Moment haben wir es mit Leistungsstörung zu tun und wir werden dann am Ende, also nach Veräußerung des Schiffes sehen, welche Rendite der Fonds erwirtschaftet hat. Die Chance auf Rendite besteht auch weiterhin, sie bleibt aber natürlich nur dann bestehen, wenn der Fonds die notwendige finanzielle Unterstützung bekommt, um die Krise durchzustehen.

Premius: Wie bekommen Sie denn die Kuh vom Eis?

Friedrichs: Wir müssen die Liquiditätskrise mit denen lösen, die an diesem Investment beteiligt sind. Das sind die Banken, die Reeder und die Anleger mit dem Emissionshaus. Ich möchte noch einmal wiederholen: Für die Schiffsfonds wurde alles nur deshalb so dramatisch, weil Liquidität fehlte, um sicher und heil durch die Krise zu steuern. Die Banken tun sich bis heute sehr schwer, frisches Geld zu geben. Auf der anderen Seite erhalten wir im Rahmen ihrer Möglichkeiten jede Unterstützung, die wir benötigen. Weniger Probleme haben wir zum Beispiel, wenn es um Tilgungsaussetzungen geht. Da spielen die Finanzhäuser eigentlich immer mit. Häufig reicht das aber nicht aus. Dann hilft nur neues Kapital. Zunächst fragen wir unsere Anleger, ob sie bereit sind, ihre Investments zu stützen, indem sie bereits erhaltene Ausschüttungen wiedereinlegen. Wenn die nicht können oder wollen, müssen wir Finanzierungslösungen mit Drittinvestoren finden.

Premius: Was bedeutet das für die bisherigen Anteilsinhaber?

Friedrichs: Wenn Drittinvestoren einsteigen, dann werden bestehende Anteile natürlich verwässert, weil die neuen Investoren ebenfalls eine angemessene Verzinsung ihres eingesetzten Kapitals erwarten. Deren Ansprüche gegen den Fonds rangieren zwar hinter denen der Banken, aber noch vor den Anteilsinhabern der ersten Stunde. Unsere Erfahrung zeigt aber: In der Regel wollen die Anleger ihr Investment mit eigenen Beiträgen stützen, nur in Ausnahmefällen haben sich die Anleger für externe Finanzierungslösungen entschieden.

Premius: Womit machen sie Ihren Anteilsinhabern den die Rückzahlung der Ausschüttungen schmackhaft?

Friedrichs: Zum einen verzinsen wir dieses Kapital zu Vorzugskonditionen und bei Veräußerung des Schiffes zahlen wir zusätzlich einen Bonus. Außerdem machen wir den Anlegern sehr deutlich, dass sie damit ihr Investment retten und sich selbst die Möglichkeit erhalten, eine positive Rendite einzufahren.

Premius: Nun ist es aber schon zu gut einem Dutzend Pleiten von Schiffsfonds gekommen.

Friedrichs: Das stimmt. Auch wir haben unsere Erfahrung machen müssen, als eine Bank völlig unvermittelt die Finanzierung eines unserer Schiffe fällig stellte. Bei diesem einen Fall ist es aber geblieben. Alle Beteiligten haben nämlich feststellen müssen, dass die Insolvenz niemandem genützt hat und der falsche Weg war, mit dem Problem umzugehen. Glücklicherweise war das Schiff Teil eines Dachfonds, in dem mehrere Schiffe fahren. Die Anleger hatten zudem bereits Ausschüttungen aus dem Schiff erhalten, für die keine Wiedereinlagepflicht besteht. Deshalb haben die Anleger ihr Gesamtinvestment nicht verloren. Grundsätzlich, so viel ist klar, müssen wir Insolvenzen unter allen Umständen vermeiden. Nicht zuletzt deshalb setzen wir auf eine enge laufende Überwachung unserer Engagements und des Portfolios. So können wir unsere Anleger rechtzeitig informieren, wenn eine Leistungsstörung einzutreten droht, und entsprechende Finanzierungslösungen zur Überwindung der Schwächephase entwickeln.

Premius: Die ganze Welt schreit danach, geschlossene Modelle wie Schiffsfonds der Finanzaufsicht zu unterstellen und die Anbieter und deren Produkte überprüfbarer zu machen. Wie finden Sie das?

Friedrichs: Wir wollen Regulierung und damit einheitliche Spielregeln für alle, das begrüßen wir ausdrücklich. Nur so lassen sich die Qualität von Anbietern und Produkten kontrollieren und unseriöse Anbieter aus dem Markt drängen. Das ist der Weg, den wir gehen müssen, um das Anlegervertrauen wieder zu stärken. Die Frage ist nur, wie eine sinnvolle Regulierung am besten auszusehen hat.
Die Regulierungsentwürfe auf EU- und auf nationaler Ebene laufen darauf hinaus, geschlossene Fonds als Finanzinstrumente zu erfassen und im Regelungssystem des WpHG und KWG mit Wertpapieren weitgehend gleichzusetzen. Beide Ansätze gehen damit am Ziel vorbei, denn geschlossene Fonds sind unternehmerische Beteiligungen, eine eigenständige Anlageklasse, die sich in wesentlichen Merkmalen grundlegend von anderen Anlageformen unterscheidet. Der Verband Geschlossene Fonds (VGF) hat dies in verschiedenen Stellungnahmen zu Recht immer wieder deutlich gemacht.

HCI fordert deshalb, dass es für geschlossene Fonds eine auf das Wesen dieser Anlage zugeschnittene Form der Regulierung und Überwachung geben muss, so wie dies beispielsweise bei den offenen Investmentfonds auch der Fall ist. Geschlossene Fonds sind ein Spezialinvestment und brauchen entsprechende Spezialregeln. Hier müssen die vorliegenden Regulierungsentwürfe ganz klar nachgebessert werden.

In jedem Fall aber wird uns, den Emissionshäusern, eine adäquate Regulierung unseres Geschäfts gut tun und dafür sorgen, dass geschlossene Fonds eine Stärkung ihres Images erfahren.

Premius: Würde das helfen, künftig noch mehr Anleger für Ihre Fonds zu interessieren?

Friedrichs: Beim Thema Regulierung geht es uns nicht so sehr darum mehr Anleger für geschlossene Fonds zu interessieren. Hier steht zunächst einmal die nachhaltige Stärkung des Anlegervertrauens und damit zugleich die Stärkung der Anlageklasse geschlossener Fonds im Mittelpunkt.

Darüber hinaus sehen wir auch die Möglichkeit, ein breiteres Anlegerpublikum für den geschlossenen Fonds zu gewinnen. Dafür tun wir schon heute einiges. Früher mussten Sie mindestens 15.000 bis 20.000 Euro mitbringen, um Anteile an Schiffsfonds erwerben zu können. Vor einigen Jahren haben wir mit dem Vermögensaufbauplan eine Innovation an den Markt gebracht, die es Anlegern ermöglicht, wie bei einem Sparplan schon mit 100 Euro monatlich dabei zu sein. Ganz nebenbei bietet dieser Weg der Schiffsbeteiligung den Vorteil der enorm breiten Diversifizierung, weil sie gleich in bis zu mehrere Dutzend Schiffe investieren. Das reduziert wie bei einem normalen Investmentfonds natürlich das Risiko erheblich. Der Ausstieg läuft dann wie bei der herkömmlichen Anlage in Schiffsfonds ab: Mit jedem verkauften Schiff erhält der Anleger einen Teil seines Geldes zurück. Allerdings will ich an dieser Stelle auch klarstellen: Egal in welcher Verpackung, der geschlossene Fond ist eine spezielle Anlageform, die sich vornehmlich zur Portfoliobeimischung eignet und auf eine lange Haltedauer ausgelegt ist.

Premius: Was noch ist neu im Angebot von HCI?

Friedrichs: Neben den Aufbauplänen haben wir vor einigen Jahren auch Garantieprodukte eingeführt. Dabei fließen 50 Prozent des Geldes in Schiffsbeteiligungen, mit der anderen Hälfte investiert der Fonds in eine bankgarantierte klassische Nullcouponanleihe, die sich ihrem Wesen entsprechend sukzessive bis auf den Rückzahlungskurs von 100 Prozent aufzinst. Die Anleihe sichert die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals ab, die Schiffsbeteilung bietet die eigentliche Renditechance – die natürlich etwas geringer ist als bei den normalen Fondsanteilen. Dafür ist das Risiko entsprechend geringer. Eine weitere Variante sind Fonds mit Ausschüttungssicherung. Hier gewährleistet der Fonds für einen Zeitraum von zum Beispiel drei Jahren eine feste Höhe der Ausschüttungen – unabhängig von der tatsächlichen Marktentwicklung.

Premius: Sie rechnen offensichtlich ernsthaft mit weiterem Marktwachstum?

Friedrichs: Ja natürlich. Die Weltwirtschaft und der Welthandel werden mittel- und langfristig weiter wachsen. Dabei werden vor allem die Schwellenländer in Asien ein starker Wachstumsmotor sein. Aber auch in den USA und in Europa ist die Talsohle offensichtlich durchschritten. Wenn ich in diesem Tagen durch den Hamburger Hafen fahre, sehe ich, dass alle Containerbrücken belegt und die Schiffe voll sind. Auch der LKW-Verkehr auf den Straßen ist für mich ein klares Indiz. Das wird sich unmittelbar auf unsere Fonds auswirken. Wenn wir erst einmal die Liquiditätskrise überwunden haben, werden unsere Schiffe auch wieder nennenswerte Ausschüttungen einfahren und unsere Anleger ordentliche Renditen erzielen.

12.08.2010

Emissionshäuser werben mehr Eigenkapital ein

Die Markt für geschlossene Fonds in Deutschland kommt weiter in Gang.

Die Mitgliedsunternehmen des Branchenverbandes VGF platzierten im zweiten Quartal Eigenkapital in Höhe von 1,2 Mrd. Euro. Das entspricht einem Zuwachs von rund 40 Prozent zum Vorquartal und fast einer Verdoppelung gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die im VGF organisierten Unternehmen decken rund 90 Prozent des Marktes ab. Den größten Anteil am Platzierungsergebnis hatten die geschlossenen Immobilienfonds. Unter ihnen verbuchten vor allem die Beteiligungen mit ausländischen Investitionszielen deutliche Zugewinne. Sie warben mit 356,7 Mio. Euro fast zwei Drittel mehr Eigenkapital ein als noch im Vorquartal. Auch die Schiffsbeteiligungen erzielten mit einem Plus von 76 Prozent auf 127,2 Mio. Euro ein überdurchschnittliches Wachstum. Davon entfällt jedoch knapp 60 Prozent auf Kapitalerhöhungen, die Anleger zur Stützung laufender Schiffsfonds aufbringen mussten. Den prozentual stärksten Anstieg erzielten Private-Equity-Fonds. Ihnen flossen im zweiten Quartal 66,2 Mio. Euro zu, nach 3,5 Mio. Euro in den ersten drei Monaten des Jahres.

12.08.2010

Emissionshäuser werben mehr Eigenkapital ein

Die Markt für geschlossene Fonds in Deutschland kommt weiter in Gang.

Die Mitgliedsunternehmen des Branchenverbandes VGF platzierten im zweiten Quartal Eigenkapital in Höhe von 1,2 Mrd. Euro. Das entspricht einem Zuwachs von rund 40 Prozent zum Vorquartal und fast einer Verdoppelung gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die im VGF organisierten Unternehmen decken rund 90 Prozent des Marktes ab. Den größten Anteil am Platzierungsergebnis hatten die geschlossenen Immobilienfonds. Unter ihnen verbuchten vor allem die Beteiligungen mit ausländischen Investitionszielen deutliche Zugewinne. Sie warben mit 356,7 Mio. Euro fast zwei Drittel mehr Eigenkapital ein als noch im Vorquartal. Auch die Schiffsbeteiligungen erzielten mit einem Plus von 76 Prozent auf 127,2 Mio. Euro ein überdurchschnittliches Wachstum. Davon entfällt jedoch knapp 60 Prozent auf Kapitalerhöhungen, die Anleger zur Stützung laufender Schiffsfonds aufbringen mussten. Den prozentual stärksten Anstieg erzielten Private-Equity-Fonds. Ihnen flossen im zweiten Quartal 66,2 Mio. Euro zu, nach 3,5 Mio. Euro in den ersten drei Monaten des Jahres.

09.08.2010

Anziehender Welthandel gibt Schiffsfonds Auftrieb

Die Lage auf den Schiffsmärkten entspannt sich weiter. Die Charterraten ziehen an, die Zahl der Auflieger geht deutlich zurück - Vollbeschäftigung ist in Sicht. Dadurch erholt sich auch die Einkommenssituation für Schiffsfonds, so die Analysehäuser Feri und DFR.

Bei den deutschen Fonds-Frachtern sank die Zahl der beschäftigungslosen Schiffe seit November 2009 von 135 um 80 Prozent auf aktuell nur noch 25. Auch am Gesamtmarkt entspannt sich die Situation: 97,5 Prozent der weltweiten Containerflotte befinden sich wieder in Fahrt. Zu diesem Ergebnis kommen die Analysehäuser Feri Eurorating und Deutsche Fondsresearch (DFR) in ihrem gemeinsamen Newsletter 3. Shipping Research.

Auch im Containerschiffshandel ziehen die Handelspreise demzufolge wieder stark an. So stieg der Verkaufskurs eines zehn Jahre alten 3.500 TEU-Frachters (TEU: Stellplatz für Standardcontainer) von 15 Millionen US-Dollar um 122 Prozent auf 34,5 Millionen US-Dollar. Ein 2.600-TEU-Containerschiff schaffte eine Werterholung von 72 Prozent auf 25 Millionen US-Dollar. Dabei wurden die Preise insbesondere durch griechische und chinesische Investoren getrieben. Die Werterholung zieht sich gemäß Shipping Research durch alle Klassen und Altersstufen.

Die steigende Nachfrage führt auch bei den Charterraten zu deutlich höheren Abschlüssen: So stiegen zum Beispiel bei Containerschiffen um 4.400 TEU die Raten auf aktuell 24.000 US-Dollar pro Tag, was einer Vervierfachung gegenüber dem Niveau zum Jahresanfang entspricht. In der Größenklasse um 3. 500 TEU lässt sich immerhin eine Verdreifachung der Charterraten feststellen, schreiben die Analysten. Nach einer kurzen zeitlichen Verzögerung zeigen nun auch die Raten für kleinere Containerschiffsklassen bis 1.500 TEU eine deutliche Erholung.

09.08.2010

Anziehender Welthandel gibt Schiffsfonds Auftrieb

Die Lage auf den Schiffsmärkten entspannt sich weiter. Die Charterraten ziehen an, die Zahl der Auflieger geht deutlich zurück - Vollbeschäftigung ist in Sicht. Dadurch erholt sich auch die Einkommenssituation für Schiffsfonds, so die Analysehäuser Feri und DFR.

Bei den deutschen Fonds-Frachtern sank die Zahl der beschäftigungslosen Schiffe seit November 2009 von 135 um 80 Prozent auf aktuell nur noch 25. Auch am Gesamtmarkt entspannt sich die Situation: 97,5 Prozent der weltweiten Containerflotte befinden sich wieder in Fahrt. Zu diesem Ergebnis kommen die Analysehäuser Feri Eurorating und Deutsche Fondsresearch (DFR) in ihrem gemeinsamen Newsletter 3. Shipping Research.

Auch im Containerschiffshandel ziehen die Handelspreise demzufolge wieder stark an. So stieg der Verkaufskurs eines zehn Jahre alten 3.500 TEU-Frachters (TEU: Stellplatz für Standardcontainer) von 15 Millionen US-Dollar um 122 Prozent auf 34,5 Millionen US-Dollar. Ein 2.600-TEU-Containerschiff schaffte eine Werterholung von 72 Prozent auf 25 Millionen US-Dollar. Dabei wurden die Preise insbesondere durch griechische und chinesische Investoren getrieben. Die Werterholung zieht sich gemäß Shipping Research durch alle Klassen und Altersstufen.

Die steigende Nachfrage führt auch bei den Charterraten zu deutlich höheren Abschlüssen: So stiegen zum Beispiel bei Containerschiffen um 4.400 TEU die Raten auf aktuell 24.000 US-Dollar pro Tag, was einer Vervierfachung gegenüber dem Niveau zum Jahresanfang entspricht. In der Größenklasse um 3. 500 TEU lässt sich immerhin eine Verdreifachung der Charterraten feststellen, schreiben die Analysten. Nach einer kurzen zeitlichen Verzögerung zeigen nun auch die Raten für kleinere Containerschiffsklassen bis 1.500 TEU eine deutliche Erholung.

30.06.2010

Branche zeigt mehr Zuversicht

Reeder, Charterer und Makler erwarten weitere Ratensteigerungen

Die maritime Wirtschaft ist bezüglich der Entwicklung ihrer Branche so zuversichtlich wie seit über zwei Jahren nicht mehr. Nach der neuesten Umfrage der Schifffahrtsexperten von Moore Stephens bewerten Reeder, Charterer und Makler ihre jeweiligen Märkte auf einer Zehnerskala mit 6,3. Das ist der höchste Wert seit der ersten Erhebung im Mai 2008, als der Optimismus bei 6,8 lag. Die allmähliche Erholung der Branche wird durch die Umfragen gut sichtbar. Noch im Februar ergab die letzte Studie einen Wert von 5,9, der seinerseits der höchste seit 15 Monaten war. Wie schon in der letzten Erhebung begründen die meisten Akteure der maritimen Wirtschaft ihre Zuversicht mit den wieder stark anziehenden Ökonomien Chinas und Indiens. In der Containerschifffahrt erwarten mittlerweile 47 Prozent der Befragten signifikante Ratensteigerungen – so viele wie seit zwei Jahren nicht mehr. Für den Markt der trockenen Massengutschifffahrt stieg der gleiche Wert von 38 auf 42 Prozent im Vergleich zur letzten Studie Anfang des Jahres, wobei sich vor allem die Gruppe der Schiffseigner durch Optimismus auszeichnet. Im Tanker-Sektor gehen mittlerweile sogar 50 Prozent der Marktteilnehmer davon aus, dass sich das Ratenniveau in der nahen Zukunft positiv entwickeln wird.

30.06.2010

Branche zeigt mehr Zuversicht

Reeder, Charterer und Makler erwarten weitere Ratensteigerungen

Die maritime Wirtschaft ist bezüglich der Entwicklung ihrer Branche so zuversichtlich wie seit über zwei Jahren nicht mehr. Nach der neuesten Umfrage der Schifffahrtsexperten von Moore Stephens bewerten Reeder, Charterer und Makler ihre jeweiligen Märkte auf einer Zehnerskala mit 6,3. Das ist der höchste Wert seit der ersten Erhebung im Mai 2008, als der Optimismus bei 6,8 lag. Die allmähliche Erholung der Branche wird durch die Umfragen gut sichtbar. Noch im Februar ergab die letzte Studie einen Wert von 5,9, der seinerseits der höchste seit 15 Monaten war. Wie schon in der letzten Erhebung begründen die meisten Akteure der maritimen Wirtschaft ihre Zuversicht mit den wieder stark anziehenden Ökonomien Chinas und Indiens. In der Containerschifffahrt erwarten mittlerweile 47 Prozent der Befragten signifikante Ratensteigerungen – so viele wie seit zwei Jahren nicht mehr. Für den Markt der trockenen Massengutschifffahrt stieg der gleiche Wert von 38 auf 42 Prozent im Vergleich zur letzten Studie Anfang des Jahres, wobei sich vor allem die Gruppe der Schiffseigner durch Optimismus auszeichnet. Im Tanker-Sektor gehen mittlerweile sogar 50 Prozent der Marktteilnehmer davon aus, dass sich das Ratenniveau in der nahen Zukunft positiv entwickeln wird.

18.05.2010

Hanseatisch ausgeklügelt

Das Emissionshaus HCI setzt mit dem Wohnkonzept Hamburg auf bezahlbaren Wohnraum. Extrem niedrige Zinsen dank staatlicher Fördermittel und schnelle Entschuldung sorgen für eine beachtliche Investitionssicherheit.

Wohnen in Hamburg ist unter deutschen Emissionshäusern eine gern gespielte Karte geworden. Doch anders als die Konkurrenten bringt Initiator HCI einen zusätzlichen Trumpf ins Spiel, „Wir haben fünf Alleinstellungsmerkmale", schwärmt Matthias Voss, Geschäftsführer von HCI-Immobilien-Consult. Ihm ist unschwer anzumerken, dass er sein Produkt für äußerst attraktiv hält. Und er hat Argumente an der Hand, die potenzielle Zeichner zumindest aufhorchen lassen können.

Das beginnt schon mit der banalen Frage, wie Hamburg eingegrenzt ist. Sind darunter nur die Bezirke Altona bis Wandsbek gemeint? Oder sind die Nachbarstädte in Ammersbek, Norderstedt und Wedel auch noch irgendwie Hamburg? HCI jedenfalls hält es mit der reinen Lehre, denn damit ist auch die Bestandsaufnahme recht klar und übersichtlich. „Die Hälfte der heutigen Wohnflächen stammt aus den Jahren 1949 bis 1978", erklärt Voss den aktuellen Stand. Hintergrund: Flächenbrände infolge der Operation Gomorrha, des 1943 erfolgten massiven Bomberangriffs der Alliierten, haben im Stadtgebiet Hoheluft, Eimsbüttel und Altona erhebliche Schäden angerichtet.
Mit anderen Worten: Im Bestand ist vieles in die Jahre gekommen, was dringend nach und nach durch Neubauten ersetzt werden müsste. Hanseatisch nüchtern hat daher der Senat ein Förderprogramm aufgelegt. Wer bezahlbaren Wohnraum baut, bekommt sieben bis zehn Prozent der Baukosten als verlorenen Zuschuss. Er muss sich allerdings an gewisse Vorgaben halten, was Wohnungsgröße, Zuschnitt und Ausstattung angeht.

Die Förderung ist mehrstufig: In der Bauphase werden verlorene Zuschüsse gewährt, der Zins der langfristigen Förderdarlehen wird subventioniert, für hohe Energie-Effizienz gibt es laufende Hilfen. Diese werden als Aufwendungszuschüsse bezeichnet - wie man in Hamburg das Aufbessern der gedeckelten Miete vornehm nennt."
Damit nicht genug, zapft HCl für seinen neuen Fonds Wohnkonzept Hamburg auch noch die KfW-Förderung an. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau zahlt bei Neubauprojekten den Mehraufwand, wenn sie statt des üblichen Standards den höheren Standard KfW Effizienzhaus 55 erreichen.
In Zahlen ausgedrückt steuert die Hanseatische Wohnungshaukreditanstalt (WK) pro Quadratmeter bis zu 1100 Euro bei. Je Tiefgaragenstellplatz kommen 9500 dazu. Und selbst der Grundstückskauf kann zu einem Fünftel über ein zinsgünstiges WK-Darlehen finanziert werden. Der Zinsvorteil gegenüber marktüblichem Baugeld sei enorm, ist im Prospekt zu lesen. Mit 1,2 Prozent pro Jahr, die über 15 Jahre leicht steigen, ist ein wenig Jubel keineswegs übertrieben. Denn mit 20 Cent pro Quadratmeter die er durch den Subventionsabbau alle zwei Jahre teurer wird, bleibt der Zins lange sehr attraktiv.
HCl verhandelt bereits mit drei Projektentwicklern für Neubauten in Wandsbek, Langenhorn, Lurup, Tonndorf und Bergedorf. Der Fonds will bevorzugt Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen mit 50 bis 90 Quadratmetern erwerben, weil die sehr marktgängig sind. Nach der Erfahrung Hamburger Makler sind solche Objekte auf dem freien Hamburger Wohnungsmarkt schon seit Jahren sehr begehrt: In dieser Kategorie gibt es die häufigsten Mietanfragen und die längsten Wartelisten.

Insgesamt sollen 57,6 Millionen Euro investiert werden. Dazu will HCI bis Jahresende knapp 21 Millionen Kommanditkapital einsammeln. Sollten bis dahin weniger als sieben Millionen Euro zusammengekommen sein, würde die Vermögensanlage rückabgewickelt. Anleger können sich ab einer Zeichnungssumme von 10.000 Euro am Investment beteiligen. Für Sofortzahler entfällt das Agio; wer zunächst 40 Prozent der Beteiligungsumme entrichtet und den Rest in Raten über die kommenden Jahre einzahlt, hat fünf Prozent Agio zu zahlen. „Wenn alle Anleger sofort einzahlen, arbeiten wir mit 20,75 Millionen Euro", erklärt dazu Matthias Voss. „Denn mit den Mitteln der WK Hamburg lassen sich 67 Prozent leveragen." Wählen alle die Ansparvariante, wird in Kombination mit den Darlehen von WK und KfW zu 90 Prozent geleveragt.

Kalkuliert ist das Fondsangebot auf der Basis eines Beispielportfolios, das aus drei gleich gestalteten Objektgesellschaften besteht. Jede dieser Einzelgesellschaften soll in 80 bis 150 teils noch zu bauende barrierefreie Wohnungen nach förderfähigem KfW-55-Standard investieren. Es handelt sich also um einen reinen Blind-Pool. Der Anleger kenne die Zielobjekte nicht, das Emissionshaus kann ihm nur die fix vorgegebenen Investitionskriterien beschreiben. Verpflichtend legen diese Vorgaben fest, dass sich alle neuen oder höchstens zwei Jahre alten Wohnungen direkt in Hamburg befinden. Zudem müssen kaufbare Objekte mindestens 80 Prozent Wohnfläche enthalten und durch die WK gefördert werden. Gekauft werden soll für 2.200 Euro je Quadratmeter, was schon von vornherein Toplagen in Hamburg ausschließt. Denn an den begehrten 1a Standorten ist unter 3.500 Euro nichts mehr zu kriegen. An solchen Standorten würde aber auch die WK-Förderung nicht greifen. Denn sie gibt Baukosten- und Mietzuschüsse nur dann, wenn im Gegenzug erschwinglicher Wohnraum zu bezahlbaren Mieten gebaut wird. So kommt auch die anfänglich kalkulierte Miete von maximal 5,70 Euro je Quadratmeter zustande. „Durch die Zuschüsse und Zinsvorteile wird die Miete aber auf ein Niveau gebracht, das im Marktvergleich einer ungeförderten Miete von gut 14 Euro entspräche", erläutert Voss.

Ein partieller Mietstopp gilt nur für die Dauer der WK-Förderung von 15 Jahren. Bis zum Jahr 2026 kann die Miete auf maximal 7,30 Euro je Quadratmeter angehoben werden. Die niedrige Miete macht es andererseits sehr unwahrscheinlich, dass in den Objekten längere Zeit Wohnungen leer stehen. Der Fonds erlaubt sich deshalb, für Mietausfälle weniger als üblich einzuplanen. Die Liquiditätsreserve der Objekt- und Fondsgesellschaft für Instandhaltung, Mietausfall und nicht umlagefähige Betriebskosten beträgt nur 229.000 Euro pro Jahr.

Auf Nummer sicher geht das Wohnkonzept Hamburg dagegen beim Zurückzahlen der Schulden. Aufgrund der günstigen Förderdarlehen kann der Großteil des Fremdkapitals innerhalb der Zinsbindung über 15 Jahre zurückgeführt werden. Damit wären bereits nach zehn Jahren die Mietobjekte zur Hälfte entschuldet. Über die gesamte Laufzeit hochgerechnet käme HCI auf einen jährlichen Zins von 1,85 Prozent. Für das KfW-Darlehen wurden drei Prozent Zinsen angesetzt. Dieses Darlehen soll innerhalb von zehn Jahren komplett getilgt sein. Langfristig an Wertzuwachs interessierte Anleger freut's, Voss sieht in dieser Eignung für eine schwäbische Häuslebauer-Mentalität den fünften Pluspunkt für seinen Fonds. Nicht jeder Interessent dagegen wird sich damit anfreunden können, dass der Fonds erst ab 2020 in Höhe von sechs Prozent vor Steuern ausschütten wird. Erst auf Langstrecke also kommt der Wohnkonzept Hamburg in Fahrt. Am Ende der Laufzeit sollen geduldige Zeichner mit 216,6 Prozent Gesamtausschüttung herausgehen. Dazu muss HCI aber erst die Wohnungen verkaufen, allein daraus sollen 178,6 Prozent zufließen. Voss sieht darin kein Problem: „Wir sorgen durch unsere Auswahl schon jetzt für eine gute Startposition, um tendenziell eher schwierigere Quartiere wie Mümmelmannsberg machen wir vorsorglich einen weiten Bogen."

Ein gewisses Restrisiko bleibt, der KfW-55-Standatd sichert zwar hohe Bauqualität, doch gute Verkaufspreise lassen sich nur erzielen, wenn nach Auslaufen der Förderung die Mieten sich sukzessive dem Marktniveau annähern lassen. Das gelingt durch die vorherige Belegung mit einkommensschwachen Mietern nicht von heute auf morgen. Bei gefördertem Wohnraum ist immer auch eine plötzliche Kehrtwendung der öffentlichen Hand im Hinterkopf zu behalten. Man erinnere sich an die Dr. Görlich-Fonds. Dass Berlin keine Anschlussförderung für sozialen Wohnungsbau gewährte, brach dem Fonds das Genick. Bei HCI ist das nicht zu befürchten. Hier würde mit der Förderung auch die Preisbindung enden, danach könnte die Miete angehoben werden. Ein wenig Vorbereitung ist möglich: Es gibt in Hamburg keine Fehlbelegungsabgabe.

Klappt es mit dem Verkauf nicht sofort, muss der Fonds wieder marktgängige Zinsen zahlen. Da diese aber nur auf halb so viel Darlehenssumme anfallen, wäre das kein existenzielles Problem. HCI-Manager Voss sieht den Verkauf ohnehin nicht als einzigen Exit: „Das HCI Wohnkonzept hat auch in der Fortsetzung reichlich Charme."

18.05.2010

Hanseatisch ausgeklügelt

Das Emissionshaus HCI setzt mit dem Wohnkonzept Hamburg auf bezahlbaren Wohnraum. Extrem niedrige Zinsen dank staatlicher Fördermittel und schnelle Entschuldung sorgen für eine beachtliche Investitionssicherheit.

Wohnen in Hamburg ist unter deutschen Emissionshäusern eine gern gespielte Karte geworden. Doch anders als die Konkurrenten bringt Initiator HCI einen zusätzlichen Trumpf ins Spiel, „Wir haben fünf Alleinstellungsmerkmale", schwärmt Matthias Voss, Geschäftsführer von HCI-Immobilien-Consult. Ihm ist unschwer anzumerken, dass er sein Produkt für äußerst attraktiv hält. Und er hat Argumente an der Hand, die potenzielle Zeichner zumindest aufhorchen lassen können.

Das beginnt schon mit der banalen Frage, wie Hamburg eingegrenzt ist. Sind darunter nur die Bezirke Altona bis Wandsbek gemeint? Oder sind die Nachbarstädte in Ammersbek, Norderstedt und Wedel auch noch irgendwie Hamburg? HCI jedenfalls hält es mit der reinen Lehre, denn damit ist auch die Bestandsaufnahme recht klar und übersichtlich. „Die Hälfte der heutigen Wohnflächen stammt aus den Jahren 1949 bis 1978", erklärt Voss den aktuellen Stand. Hintergrund: Flächenbrände infolge der Operation Gomorrha, des 1943 erfolgten massiven Bomberangriffs der Alliierten, haben im Stadtgebiet Hoheluft, Eimsbüttel und Altona erhebliche Schäden angerichtet.
Mit anderen Worten: Im Bestand ist vieles in die Jahre gekommen, was dringend nach und nach durch Neubauten ersetzt werden müsste. Hanseatisch nüchtern hat daher der Senat ein Förderprogramm aufgelegt. Wer bezahlbaren Wohnraum baut, bekommt sieben bis zehn Prozent der Baukosten als verlorenen Zuschuss. Er muss sich allerdings an gewisse Vorgaben halten, was Wohnungsgröße, Zuschnitt und Ausstattung angeht.

Die Förderung ist mehrstufig: In der Bauphase werden verlorene Zuschüsse gewährt, der Zins der langfristigen Förderdarlehen wird subventioniert, für hohe Energie-Effizienz gibt es laufende Hilfen. Diese werden als Aufwendungszuschüsse bezeichnet - wie man in Hamburg das Aufbessern der gedeckelten Miete vornehm nennt."
Damit nicht genug, zapft HCl für seinen neuen Fonds Wohnkonzept Hamburg auch noch die KfW-Förderung an. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau zahlt bei Neubauprojekten den Mehraufwand, wenn sie statt des üblichen Standards den höheren Standard KfW Effizienzhaus 55 erreichen.
In Zahlen ausgedrückt steuert die Hanseatische Wohnungshaukreditanstalt (WK) pro Quadratmeter bis zu 1100 Euro bei. Je Tiefgaragenstellplatz kommen 9500 dazu. Und selbst der Grundstückskauf kann zu einem Fünftel über ein zinsgünstiges WK-Darlehen finanziert werden. Der Zinsvorteil gegenüber marktüblichem Baugeld sei enorm, ist im Prospekt zu lesen. Mit 1,2 Prozent pro Jahr, die über 15 Jahre leicht steigen, ist ein wenig Jubel keineswegs übertrieben. Denn mit 20 Cent pro Quadratmeter die er durch den Subventionsabbau alle zwei Jahre teurer wird, bleibt der Zins lange sehr attraktiv.
HCl verhandelt bereits mit drei Projektentwicklern für Neubauten in Wandsbek, Langenhorn, Lurup, Tonndorf und Bergedorf. Der Fonds will bevorzugt Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen mit 50 bis 90 Quadratmetern erwerben, weil die sehr marktgängig sind. Nach der Erfahrung Hamburger Makler sind solche Objekte auf dem freien Hamburger Wohnungsmarkt schon seit Jahren sehr begehrt: In dieser Kategorie gibt es die häufigsten Mietanfragen und die längsten Wartelisten.

Insgesamt sollen 57,6 Millionen Euro investiert werden. Dazu will HCI bis Jahresende knapp 21 Millionen Kommanditkapital einsammeln. Sollten bis dahin weniger als sieben Millionen Euro zusammengekommen sein, würde die Vermögensanlage rückabgewickelt. Anleger können sich ab einer Zeichnungssumme von 10.000 Euro am Investment beteiligen. Für Sofortzahler entfällt das Agio; wer zunächst 40 Prozent der Beteiligungsumme entrichtet und den Rest in Raten über die kommenden Jahre einzahlt, hat fünf Prozent Agio zu zahlen. „Wenn alle Anleger sofort einzahlen, arbeiten wir mit 20,75 Millionen Euro", erklärt dazu Matthias Voss. „Denn mit den Mitteln der WK Hamburg lassen sich 67 Prozent leveragen." Wählen alle die Ansparvariante, wird in Kombination mit den Darlehen von WK und KfW zu 90 Prozent geleveragt.

Kalkuliert ist das Fondsangebot auf der Basis eines Beispielportfolios, das aus drei gleich gestalteten Objektgesellschaften besteht. Jede dieser Einzelgesellschaften soll in 80 bis 150 teils noch zu bauende barrierefreie Wohnungen nach förderfähigem KfW-55-Standard investieren. Es handelt sich also um einen reinen Blind-Pool. Der Anleger kenne die Zielobjekte nicht, das Emissionshaus kann ihm nur die fix vorgegebenen Investitionskriterien beschreiben. Verpflichtend legen diese Vorgaben fest, dass sich alle neuen oder höchstens zwei Jahre alten Wohnungen direkt in Hamburg befinden. Zudem müssen kaufbare Objekte mindestens 80 Prozent Wohnfläche enthalten und durch die WK gefördert werden. Gekauft werden soll für 2.200 Euro je Quadratmeter, was schon von vornherein Toplagen in Hamburg ausschließt. Denn an den begehrten 1a Standorten ist unter 3.500 Euro nichts mehr zu kriegen. An solchen Standorten würde aber auch die WK-Förderung nicht greifen. Denn sie gibt Baukosten- und Mietzuschüsse nur dann, wenn im Gegenzug erschwinglicher Wohnraum zu bezahlbaren Mieten gebaut wird. So kommt auch die anfänglich kalkulierte Miete von maximal 5,70 Euro je Quadratmeter zustande. „Durch die Zuschüsse und Zinsvorteile wird die Miete aber auf ein Niveau gebracht, das im Marktvergleich einer ungeförderten Miete von gut 14 Euro entspräche", erläutert Voss.

Ein partieller Mietstopp gilt nur für die Dauer der WK-Förderung von 15 Jahren. Bis zum Jahr 2026 kann die Miete auf maximal 7,30 Euro je Quadratmeter angehoben werden. Die niedrige Miete macht es andererseits sehr unwahrscheinlich, dass in den Objekten längere Zeit Wohnungen leer stehen. Der Fonds erlaubt sich deshalb, für Mietausfälle weniger als üblich einzuplanen. Die Liquiditätsreserve der Objekt- und Fondsgesellschaft für Instandhaltung, Mietausfall und nicht umlagefähige Betriebskosten beträgt nur 229.000 Euro pro Jahr.

Auf Nummer sicher geht das Wohnkonzept Hamburg dagegen beim Zurückzahlen der Schulden. Aufgrund der günstigen Förderdarlehen kann der Großteil des Fremdkapitals innerhalb der Zinsbindung über 15 Jahre zurückgeführt werden. Damit wären bereits nach zehn Jahren die Mietobjekte zur Hälfte entschuldet. Über die gesamte Laufzeit hochgerechnet käme HCI auf einen jährlichen Zins von 1,85 Prozent. Für das KfW-Darlehen wurden drei Prozent Zinsen angesetzt. Dieses Darlehen soll innerhalb von zehn Jahren komplett getilgt sein. Langfristig an Wertzuwachs interessierte Anleger freut's, Voss sieht in dieser Eignung für eine schwäbische Häuslebauer-Mentalität den fünften Pluspunkt für seinen Fonds. Nicht jeder Interessent dagegen wird sich damit anfreunden können, dass der Fonds erst ab 2020 in Höhe von sechs Prozent vor Steuern ausschütten wird. Erst auf Langstrecke also kommt der Wohnkonzept Hamburg in Fahrt. Am Ende der Laufzeit sollen geduldige Zeichner mit 216,6 Prozent Gesamtausschüttung herausgehen. Dazu muss HCI aber erst die Wohnungen verkaufen, allein daraus sollen 178,6 Prozent zufließen. Voss sieht darin kein Problem: „Wir sorgen durch unsere Auswahl schon jetzt für eine gute Startposition, um tendenziell eher schwierigere Quartiere wie Mümmelmannsberg machen wir vorsorglich einen weiten Bogen."

Ein gewisses Restrisiko bleibt, der KfW-55-Standatd sichert zwar hohe Bauqualität, doch gute Verkaufspreise lassen sich nur erzielen, wenn nach Auslaufen der Förderung die Mieten sich sukzessive dem Marktniveau annähern lassen. Das gelingt durch die vorherige Belegung mit einkommensschwachen Mietern nicht von heute auf morgen. Bei gefördertem Wohnraum ist immer auch eine plötzliche Kehrtwendung der öffentlichen Hand im Hinterkopf zu behalten. Man erinnere sich an die Dr. Görlich-Fonds. Dass Berlin keine Anschlussförderung für sozialen Wohnungsbau gewährte, brach dem Fonds das Genick. Bei HCI ist das nicht zu befürchten. Hier würde mit der Förderung auch die Preisbindung enden, danach könnte die Miete angehoben werden. Ein wenig Vorbereitung ist möglich: Es gibt in Hamburg keine Fehlbelegungsabgabe.

Klappt es mit dem Verkauf nicht sofort, muss der Fonds wieder marktgängige Zinsen zahlen. Da diese aber nur auf halb so viel Darlehenssumme anfallen, wäre das kein existenzielles Problem. HCI-Manager Voss sieht den Verkauf ohnehin nicht als einzigen Exit: „Das HCI Wohnkonzept hat auch in der Fortsetzung reichlich Charme."

18.03.2010

ISL: Flottenwachstum beschleunigt sich

Trotz weiterer Stornierungen und Verschrottungen: Die Kapazität wird voraussichtlich um neun Prozent steigen

Andererseits erreichte die Verschrottung von Containerschiffen im vergangenen Jahr bislang ungesehene, allerdings vom ISL auch bereits relativ früh prognostizierte Höhen. Insgesamt wurden in 2009 mehr als 200 Containerschife mit fast 390 000 TEU zur Abwrackung verkauft. Gleichzeitig wurde in Reaktion auf die Überkapazität und in Kombination mit wieder anziehenden Bunkerölpreisen schnell und umfassend die Strategie des Slow- beziehungsweise des Ultra-Slow-Steaming umgesetzt. Dadurch haben die Linien große Teile der Tonnage im Einsatz gehalten und Bunker- durch Kapitalkosten ersetzt, auch weil Letztere aufgrund des Vorhandenseins der Schiffe letztlich „vernachlässigbar“ waren. Insgesamt dürften in den vergangenen Monaten durch diese Strategie bereits bis zu 400 000 TEU vom Markt genommen worden sein, die ansonsten zusätzliche unbeschäftigte Kapazität dargestellt hätten. Die Nachfrage in der Containerschiffahrt hat im Jahr 2009 die Talsohle durchschritten und ist auf einen lebhaften Wachstumspfad zurückgekehrt. Dennoch musste in 2009 erstmals in der Geschichte der Containerschiffahrt über den Zeitraum eines Kalenderjahres ein Umschlagrückgang verzeichnet werden. Mit zehn bis elf Prozent feil dieser Rückgang dabei leicht negativer aus als erwartet. Dennoch lassen der Basisefekt des schwachen ersten Halbjahres 2009 sowie die positiven Konjunkturprognosen des Internationalen Währungsfonds bereits im Jahr 2010 eine Rückkehr zu ansehnlichen Wachstumsraten erwarten. Im Basis-Szenario wird von einem Anstieg des weltweiten Behälterumschlags in einer Größenordnung von acht Prozent ausgegangen.
 

In der vorgelegten Studie mit dem Titel „Entwicklung der Nachfragelücke in der Containerschiffahrt nach Größenklassen“ hat das ISL aktuelle Informationen zur Flotte, zum Orderbuch und zum Markt zusammengestellt und plausible Entwicklungsszenarien für den Abbau der aktuell bestehenden Nachfragelücke abgeleitet beziehungsweise weiterentwickelt.
 

Bislang sind Bauaufträge für Containerschife mit Stellplätzen für rund eine halbe Million TEU storniert worden. Zwar werden weitere Stornierungen erwartet, aber das Flottenwachstum wird sich im Jahr 2010 tendenziell wieder beschleunigen. Auch zukünftig werden sich stornierte Neubauaufträge und die Verschrottung älterer Einheiten entlastend auf das Flottenwachstum auswirken. Letzterer Faktor läuft jedoch nach dem Rekordverschrottungsjahr 2009 tendenziell aus, und auch die verzögerte Ablieferung der Neubauten verliert angesichts der nun einsetzenden Ablieferungen verschobener Bauaufträge aus früheren Quartalen an Bedeutung beziehungsweise kehrt sich langfristig sogar um. Insgesamt erwartet das ISL unter Berücksichtigung weiterer Stornierungen und Verschrottungen im Jahr 2010 ein Kapazitätswachstum von gut neun Prozent. Die einzelnen Größenbereiche der Vollcontainerfotte verfügen über eine individuelle Kombination aus inaktiven Einheiten, typischen Einsatzgebieten, Verschrottungspotenzialen, Auftragsbestand und Flottengröße. Das Zusammenspiel dieser Faktoren in Verbindung mit der derzeitigen Flottengröße determiniert die Erholungsperspektiven der betrachteten Segmente.
 

In den „kleinen“ Segmenten bis 3000 TEU ist efektiv mit einer rückläufgen Kapazität zu rechnen. Unerwartet hoch felen hier unter anderem die bestätigten Stornierungen von Neubauaufträgen aus. Ein Abbau des Angebotsüberhangs wird hier bis zum Ende des Jahres 2012 erwartet, dabei für die kleineren Einheiten tendenziell früher. Die Kapazität der Einheiten von 3000 bis 5000 TEU dürfte kurzfristig im gleichen Umfang wachsen wie die Nachfrage. Angesichts der nach wie vor aufiegenden Einheiten dürfte es damit aber tendenziell länger dauern, bis ein vollständiger Marktausgleich erreicht ist, zumal hier ein tendenzieller Druck aus den oberen Größenbereichen zu erwarten ist. Der Größenbereich oberhalb von 5000 TEU hat angesichts der zuletzt gemeldeten hohen Auslastungsgrade in der Fernostfahrt sowie der anhaltend hohen Bunkerpreise kurzfristig das Potenzial, neue Kapazitäten aufzunehmen, die über das Wachstum der Marktnachfrage hinausgehen. Dennoch liegt insbesondere bei den sehr großen Einheiten ein Auftragsbestand vor, der auch optimistische Nachfrageprognosen kurz- bis mittelfristig übersteigt. Trotz der derzeit erwarteten zusätzlichen Verzögerungen und Stornierungen wird sich hier ein Angebotsüberhang aufbauen, der nur in geringem Umfang von der Aufhellung der Marktperspektiven in den unteren Größenbereichen proftieren dürfte.

Bezüglich der Charterraten darf angenommen werden, dass eine leichte Erholung bereits erfolgt, sobald sich die Nachfragelücke zu schließen beginnt. Somit dürften in den betrachteten Segmenten bereits im Vorfeld des berechneten Marktgleichgewichts wieder steigende Charterraten zu beobachten sein. Dafür spricht, dass in den vergangenen Wochen erstmals wieder längere Charterkontrakte geschlossen wurden. Zwar weiterhin auf sehr niedrigen, aber leicht steigenden Niveaus, jedoch auch einzelne überdurchschnittlich lange Kontrakte mit leicht höheren Raten, die aus Sicht der Liniendienstanbieter als Hedging-Strategie gegenüber einer erwarteten Belebung der Chartermärkte interpretiert werden können. Die vollständige Studie kann über das ISL bezogen werden.

18.03.2010

ISL: Flottenwachstum beschleunigt sich

Trotz weiterer Stornierungen und Verschrottungen: Die Kapazität wird voraussichtlich um neun Prozent steigen

Andererseits erreichte die Verschrottung von Containerschiffen im vergangenen Jahr bislang ungesehene, allerdings vom ISL auch bereits relativ früh prognostizierte Höhen. Insgesamt wurden in 2009 mehr als 200 Containerschife mit fast 390 000 TEU zur Abwrackung verkauft. Gleichzeitig wurde in Reaktion auf die Überkapazität und in Kombination mit wieder anziehenden Bunkerölpreisen schnell und umfassend die Strategie des Slow- beziehungsweise des Ultra-Slow-Steaming umgesetzt. Dadurch haben die Linien große Teile der Tonnage im Einsatz gehalten und Bunker- durch Kapitalkosten ersetzt, auch weil Letztere aufgrund des Vorhandenseins der Schiffe letztlich „vernachlässigbar“ waren. Insgesamt dürften in den vergangenen Monaten durch diese Strategie bereits bis zu 400 000 TEU vom Markt genommen worden sein, die ansonsten zusätzliche unbeschäftigte Kapazität dargestellt hätten. Die Nachfrage in der Containerschiffahrt hat im Jahr 2009 die Talsohle durchschritten und ist auf einen lebhaften Wachstumspfad zurückgekehrt. Dennoch musste in 2009 erstmals in der Geschichte der Containerschiffahrt über den Zeitraum eines Kalenderjahres ein Umschlagrückgang verzeichnet werden. Mit zehn bis elf Prozent feil dieser Rückgang dabei leicht negativer aus als erwartet. Dennoch lassen der Basisefekt des schwachen ersten Halbjahres 2009 sowie die positiven Konjunkturprognosen des Internationalen Währungsfonds bereits im Jahr 2010 eine Rückkehr zu ansehnlichen Wachstumsraten erwarten. Im Basis-Szenario wird von einem Anstieg des weltweiten Behälterumschlags in einer Größenordnung von acht Prozent ausgegangen.
 

In der vorgelegten Studie mit dem Titel „Entwicklung der Nachfragelücke in der Containerschiffahrt nach Größenklassen“ hat das ISL aktuelle Informationen zur Flotte, zum Orderbuch und zum Markt zusammengestellt und plausible Entwicklungsszenarien für den Abbau der aktuell bestehenden Nachfragelücke abgeleitet beziehungsweise weiterentwickelt.
 

Bislang sind Bauaufträge für Containerschife mit Stellplätzen für rund eine halbe Million TEU storniert worden. Zwar werden weitere Stornierungen erwartet, aber das Flottenwachstum wird sich im Jahr 2010 tendenziell wieder beschleunigen. Auch zukünftig werden sich stornierte Neubauaufträge und die Verschrottung älterer Einheiten entlastend auf das Flottenwachstum auswirken. Letzterer Faktor läuft jedoch nach dem Rekordverschrottungsjahr 2009 tendenziell aus, und auch die verzögerte Ablieferung der Neubauten verliert angesichts der nun einsetzenden Ablieferungen verschobener Bauaufträge aus früheren Quartalen an Bedeutung beziehungsweise kehrt sich langfristig sogar um. Insgesamt erwartet das ISL unter Berücksichtigung weiterer Stornierungen und Verschrottungen im Jahr 2010 ein Kapazitätswachstum von gut neun Prozent. Die einzelnen Größenbereiche der Vollcontainerfotte verfügen über eine individuelle Kombination aus inaktiven Einheiten, typischen Einsatzgebieten, Verschrottungspotenzialen, Auftragsbestand und Flottengröße. Das Zusammenspiel dieser Faktoren in Verbindung mit der derzeitigen Flottengröße determiniert die Erholungsperspektiven der betrachteten Segmente.
 

In den „kleinen“ Segmenten bis 3000 TEU ist efektiv mit einer rückläufgen Kapazität zu rechnen. Unerwartet hoch felen hier unter anderem die bestätigten Stornierungen von Neubauaufträgen aus. Ein Abbau des Angebotsüberhangs wird hier bis zum Ende des Jahres 2012 erwartet, dabei für die kleineren Einheiten tendenziell früher. Die Kapazität der Einheiten von 3000 bis 5000 TEU dürfte kurzfristig im gleichen Umfang wachsen wie die Nachfrage. Angesichts der nach wie vor aufiegenden Einheiten dürfte es damit aber tendenziell länger dauern, bis ein vollständiger Marktausgleich erreicht ist, zumal hier ein tendenzieller Druck aus den oberen Größenbereichen zu erwarten ist. Der Größenbereich oberhalb von 5000 TEU hat angesichts der zuletzt gemeldeten hohen Auslastungsgrade in der Fernostfahrt sowie der anhaltend hohen Bunkerpreise kurzfristig das Potenzial, neue Kapazitäten aufzunehmen, die über das Wachstum der Marktnachfrage hinausgehen. Dennoch liegt insbesondere bei den sehr großen Einheiten ein Auftragsbestand vor, der auch optimistische Nachfrageprognosen kurz- bis mittelfristig übersteigt. Trotz der derzeit erwarteten zusätzlichen Verzögerungen und Stornierungen wird sich hier ein Angebotsüberhang aufbauen, der nur in geringem Umfang von der Aufhellung der Marktperspektiven in den unteren Größenbereichen proftieren dürfte.

Bezüglich der Charterraten darf angenommen werden, dass eine leichte Erholung bereits erfolgt, sobald sich die Nachfragelücke zu schließen beginnt. Somit dürften in den betrachteten Segmenten bereits im Vorfeld des berechneten Marktgleichgewichts wieder steigende Charterraten zu beobachten sein. Dafür spricht, dass in den vergangenen Wochen erstmals wieder längere Charterkontrakte geschlossen wurden. Zwar weiterhin auf sehr niedrigen, aber leicht steigenden Niveaus, jedoch auch einzelne überdurchschnittlich lange Kontrakte mit leicht höheren Raten, die aus Sicht der Liniendienstanbieter als Hedging-Strategie gegenüber einer erwarteten Belebung der Chartermärkte interpretiert werden können. Die vollständige Studie kann über das ISL bezogen werden.

18.02.2010

Neu bauen mit Geld vom Senat

Mit einem nur in Hamburg funktionierenden Konzept engagiert sich der Initiator HCl in Wohnimmobilien. Das ist selbst für Wohnfonds-Skeptiker verlockend.

Die Bedenken sind schnell aufgezählt: Der HCI-Fonds Wohnkonzept Hamburg ist ein Blindpool - und engagiert sich in Wohnimmobilien. In seiner speziellen Konzeption aber könnten selbst eingefleischten Kritikern von Immobilienfonds mit Wohnungsbeständen die Argumente ausgehen. Der Grund ist eine Ausnahmeregelung in der Hansestadt und die geschickte Nutzung verschiedener Fördermaßnahmen durch den Initiator HCl.

Geplant sind 80 bis 150 Wohneinheiten im Stadtgebiet Hamburgs, allerdings keine davon in Toplage mit Alsterblick. Denn dort verbieten es schon die Grundstückskosten, mit Entstehungskosten von 2200 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Dort würde auch die Subventionierung durch die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt (WK) nicht greifen. Sie finanziert mit Baukosten- und Mietzuschüssen den Bau von erschwinglichem Wohnraum. Die anfänglich magere Miete von maximal 5,70 Euro pro Quadratmeter wird aber, wie Matthias Voss, Geschäftsführer von HCI-Immobilien Consult, erläutert, „durch die Zuschüsse und Zinsvorteile auf ein Niveau gebracht, das im Marktvergleich einer (ungeförderten) Miete von gut 14 Euro entspräche".

Weil die Neubauten auch energietechnisch up to date sind, wird der Bau außer über einen mit 1,2 Prozent verzinsten WK-Kredit auch über ein günstiges KfW-Förderdarlehen finanziert. Der Fonds will knapp 21 Millionen Euro Eigenkapital einsammeln und 53,7 Millionen investieren. Er geht aber beim Kauf kein Fertigstellungsrisiko ein. Auch sonst ist HCl mittlerweile sehr sicherheitsorientiert: Statt auszuschütten, werden bis 2019 erst einmal die Verbindlichkeiten halbiert.

18.02.2010

Neu bauen mit Geld vom Senat

Mit einem nur in Hamburg funktionierenden Konzept engagiert sich der Initiator HCl in Wohnimmobilien. Das ist selbst für Wohnfonds-Skeptiker verlockend.

Die Bedenken sind schnell aufgezählt: Der HCI-Fonds Wohnkonzept Hamburg ist ein Blindpool - und engagiert sich in Wohnimmobilien. In seiner speziellen Konzeption aber könnten selbst eingefleischten Kritikern von Immobilienfonds mit Wohnungsbeständen die Argumente ausgehen. Der Grund ist eine Ausnahmeregelung in der Hansestadt und die geschickte Nutzung verschiedener Fördermaßnahmen durch den Initiator HCl.

Geplant sind 80 bis 150 Wohneinheiten im Stadtgebiet Hamburgs, allerdings keine davon in Toplage mit Alsterblick. Denn dort verbieten es schon die Grundstückskosten, mit Entstehungskosten von 2200 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Dort würde auch die Subventionierung durch die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt (WK) nicht greifen. Sie finanziert mit Baukosten- und Mietzuschüssen den Bau von erschwinglichem Wohnraum. Die anfänglich magere Miete von maximal 5,70 Euro pro Quadratmeter wird aber, wie Matthias Voss, Geschäftsführer von HCI-Immobilien Consult, erläutert, „durch die Zuschüsse und Zinsvorteile auf ein Niveau gebracht, das im Marktvergleich einer (ungeförderten) Miete von gut 14 Euro entspräche".

Weil die Neubauten auch energietechnisch up to date sind, wird der Bau außer über einen mit 1,2 Prozent verzinsten WK-Kredit auch über ein günstiges KfW-Förderdarlehen finanziert. Der Fonds will knapp 21 Millionen Euro Eigenkapital einsammeln und 53,7 Millionen investieren. Er geht aber beim Kauf kein Fertigstellungsrisiko ein. Auch sonst ist HCl mittlerweile sehr sicherheitsorientiert: Statt auszuschütten, werden bis 2019 erst einmal die Verbindlichkeiten halbiert.

12.02.2010

HCI einigt sich mit Banken auf Sanierungskonzept

Der im Zuge der Finanzkrise tief in die roten Zahlen geschlitterte Schiffsfondsanbieter HCI hat sich mit seinen Banken auf ein Sanierungskonzept geeinigt - und erreicht so einen wichtigen Aufschub. Die Geldhäuser stimmten einer Stundung von Darlehen zu.

Der Plan umfasse die Stundung von Darlehen, eine Kapitalerhöhung und den Tausch von Krediten in Eigenkapital, teilte HCI gestern mit. Die HCI-Aktie reagierte zeitweise mit einem Kursplus von 19 Prozent, gab aber später  Gewinne wieder ab. Auch der Kurs des Rivalen MPC, der gut 40 Prozent an HCI hält, stieg etwas. Die Rettungsaktion, über die HCI seit Herbst 2008 mit den Banken verhandelte, war notwendig geworden, weil HCI - wie viele andere
Schiffsfondsanbieter- mehr Schiffe bestellt und vorfinanziert hatte, als die Gesellschaft über Schiffsbeteiligungen an Privatanleger weiterverkaufen konnte. Der Fondsabsatz brach ein, weil Anleger nach der Lehman-Pleite sichere  Anlagen statt Unternehmensbeteiligungen suchten. Schiffsfonds sind Kommanditgesellschaften. Als sich die Krise ausweitete, fielen die Charterraten (Mieten) für Schiffe dramatisch und machten den Absatz der Anteile noch  schwerer.

In Zahlen der HCI: Im vergangenen Jahr warben die Hamburger 86 Mio. Euro Eigenkapital für Schiffe bei Anlegern ein, ein Jahr zuvor waren es noch 336 Mio. Euro gewesen. Weil auch das Geschäft in anderen Fondssegmenten schlecht lief, sackte das eingeworbene Eigenkapital von 599 Mio. auf 126 Mio. Euro. Die Banken stunden HCI nun 36 Mio. Euro an Darlehen, die die Geldhäuser in HCI-Aktien oder langfristige Finanzierungen wandeln können. Dazu  stehen aus genehmigtem Kapital sechs Mio. Aktien zur Verfügung. Von HCI gegebene Bürgschaften für die Finanzierung bestellter Schiffe sowie Zusagen, bestimmte Eigenkapitalsummen bei Anlegern einzuwerben, werden  gestrichen. Dafür zahlt HCI den Banken einen Ausgleich von 12,5 Mio. Euro, sobald Erträge und Liquidität ein ausreichendes Niveau erreicht haben. Großaktionäre sichern Sanierung ab. Zudem sollen die Aktionäre 22 Mio. Euro  frisches Kapital zuschießen. Diese Kapitalerhöhung muss jedoch noch auf der nächsten Hauptversammlung der HCI beschlossen werden. Allerdings haben die Großaktionäre, MPC Capital und der Reeder Döhle, der auch  HCI Fondsschiffe chartert, signalisiert, dass sie die Kapitalerhöhung absichern werden.

12.02.2010

HCI einigt sich mit Banken auf Sanierungskonzept

Der im Zuge der Finanzkrise tief in die roten Zahlen geschlitterte Schiffsfondsanbieter HCI hat sich mit seinen Banken auf ein Sanierungskonzept geeinigt - und erreicht so einen wichtigen Aufschub. Die Geldhäuser stimmten einer Stundung von Darlehen zu.

Der Plan umfasse die Stundung von Darlehen, eine Kapitalerhöhung und den Tausch von Krediten in Eigenkapital, teilte HCI gestern mit. Die HCI-Aktie reagierte zeitweise mit einem Kursplus von 19 Prozent, gab aber später  Gewinne wieder ab. Auch der Kurs des Rivalen MPC, der gut 40 Prozent an HCI hält, stieg etwas. Die Rettungsaktion, über die HCI seit Herbst 2008 mit den Banken verhandelte, war notwendig geworden, weil HCI - wie viele andere
Schiffsfondsanbieter- mehr Schiffe bestellt und vorfinanziert hatte, als die Gesellschaft über Schiffsbeteiligungen an Privatanleger weiterverkaufen konnte. Der Fondsabsatz brach ein, weil Anleger nach der Lehman-Pleite sichere  Anlagen statt Unternehmensbeteiligungen suchten. Schiffsfonds sind Kommanditgesellschaften. Als sich die Krise ausweitete, fielen die Charterraten (Mieten) für Schiffe dramatisch und machten den Absatz der Anteile noch  schwerer.

In Zahlen der HCI: Im vergangenen Jahr warben die Hamburger 86 Mio. Euro Eigenkapital für Schiffe bei Anlegern ein, ein Jahr zuvor waren es noch 336 Mio. Euro gewesen. Weil auch das Geschäft in anderen Fondssegmenten schlecht lief, sackte das eingeworbene Eigenkapital von 599 Mio. auf 126 Mio. Euro. Die Banken stunden HCI nun 36 Mio. Euro an Darlehen, die die Geldhäuser in HCI-Aktien oder langfristige Finanzierungen wandeln können. Dazu  stehen aus genehmigtem Kapital sechs Mio. Aktien zur Verfügung. Von HCI gegebene Bürgschaften für die Finanzierung bestellter Schiffe sowie Zusagen, bestimmte Eigenkapitalsummen bei Anlegern einzuwerben, werden  gestrichen. Dafür zahlt HCI den Banken einen Ausgleich von 12,5 Mio. Euro, sobald Erträge und Liquidität ein ausreichendes Niveau erreicht haben. Großaktionäre sichern Sanierung ab. Zudem sollen die Aktionäre 22 Mio. Euro  frisches Kapital zuschießen. Diese Kapitalerhöhung muss jedoch noch auf der nächsten Hauptversammlung der HCI beschlossen werden. Allerdings haben die Großaktionäre, MPC Capital und der Reeder Döhle, der auch  HCI Fondsschiffe chartert, signalisiert, dass sie die Kapitalerhöhung absichern werden.

09.02.2010

Wundertüte voller Wohnraum

Fonds-Check: Wohnkonzept Hamburg
Die meisten Anbieter geschlossener Wohn¬immobilienfonds formulieren ihre Investitionskriterien wachsweich. Anleger investieren in einen Blind Pool - sie wissen nicht, in welche Häuser ihr Geld konkret fließt. Beim "Wohnkonzept Hamburg" von HCI erfahren sie immerhin, dass sie sich an Wohnanlagen in der Hansestadt beteiligen, die mit öffentlichem Geld finanziert werden.

Objekte Für den HCI-Fonds kommen ausschließlich Anlagen mit 50 bis 150 Wohnungen in Stadtteilen wie Langenhorn, Wandsbek und Bergedorf infrage. Insgesamt will der Fonds mit 54 Mio. Euro rund 400 Wohnungen finanzieren.

Markt Die Ratingagentur Feri setzt Hamburg auf Platz eins ihrer Liste mit den 60 wichtigsten Kommunen Deutschlands. Basis der Untersuchung ist die prognostizierte Entwicklung der Kategorien Wirtschaftsleistung, Arbeitsplätze, Bevölkerung und Kaufkraft bis 2015. Während andere Regionen Einwohner verlieren, wird Hamburg wachsen. Um den Zuzug zu bewältigen, sind nach Berechnungen des auf die Wohnungswirtschaft spezialisierten Pestel Instituts Jahr für Jahr rund 11 000 neue Wohnungen nötig. Gebaut wurden im Schnitt der vergangenen Jahre aber nur 4000 Einheiten per anno. Den Leerstand gibt HCI mit einem Prozent an. Tatsächlich ist die Wohnungssuche in Hamburg ein Geduldspiel, bezahlbarer Wohnraum in akzeptablen Lagen ist kaum zu finden. Konzept Entscheidender Faktor im Fonds ist die Fremdfinanzierung, die wiederum an bestimmte Voraussetzungen wie Barrierefreiheit und Energieeffizienz gebunden ist. Bedingung ist zum Beispiel ein Energieverbrauch von höchstens 40 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Sind die Forderungen erfüllt, gewährt die staatliche Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt (WK) vergünstigte Darlehen. Die Zinsen liegen bei nur 1,2 Prozent. Darüber hinaus nutzt der Fonds Hypotheken und Zuschüsse der Förderbank KfW. Nach Angaben des Initiators stehen in diesem Jahr Fördermittel für 1200 Wohnungen in Hamburg bereit. Fünf bis sechs Bauträger sollen die Fondsobjekte zu Quadratmeterpreisen von 2200 Euro errichten. Das Projektentwicklungsrisiko bleibt dennoch begrenzt, denn der Fonds bezahlt die Wohnanlagen erst nach ihrer Fertigstellung.

Einnahmen Die Nettomiete kalkuliert HCI mit 5,70 Euro pro Quadratmeter - sehr wenig für einen Neubau in Hamburg. Vergleichbare Wohnungen kosten leicht mehr als 8 Euro. Als Mieter in geförderten Objekten kommt daher nicht jeder infrage. Doppelverdiener dürfen jährlich nicht mehr als 55 000 Euro brutto beziehen. Trotzdem ist der Fonds in der Auswahl seiner Mieter weitgehend frei. Keine öffentliche Stelle hat das Recht, die Wohnungen in ihrem Sinn zu belegen. Nach 15 Jahren läuft die Mietpreisbindung aus, dann kann der Fonds die Einnahmen an die Marktmiete anpassen. Kalkulation in den ersten zehn Jahren gehen Anleger leer aus. Der Fonds verwendet die Einnahmen, um die Darlehen so schnell wie möglich zurückzuführen. Die jährlichen Ausschüttungen starten dann mit sechs Prozent. Gewinne entstehen vor allem beim Verkauf der Wohnanlagen. Insgesamt sollen die Zeichner über die geplante Laufzeit von 15 Jahren Rückflüsse von 216 Prozent vor Steuern erzielen. Gut denkbar aber auch, dass die Gesellschafter entscheiden, ihr Investment länger zu behalten.

Beteiligung Anleger können dem Fonds als Einmalzahler oder Ratensparer beitreten. Wer sofort alles auf einen Schlag überweist, muss kein Agio zahlen. Das Aufgeld für die Ansparer beträgt fünf Prozent. Sie zahlen zunächst 40 Prozent ihrer Beteiligung ein und anschließend zehn Jahre lang jeweils sechs Prozent.
 

Weiche Kosten Die Anschaffungsnebenkosten der Wohnanlagen sind sehr gering. Grunderwerbsteuer und Maklercourtage fallen nicht an. Die Gebühren und Provisionen des Fonds betragen rund 18 Prozent des Eigenkapitals. Das können andere Anbieter günstiger.
 

Steuern Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Obwohl sie zunächst keine Ausschüttungen bekommen, belastet das steuerliche Ergebnis des Fonds bereits ab 2012 ihre Liquidität. Es steigt von 0,5 Prozent ihres Einsatzes auf rund 2,4 Prozent im Jahr 2020 und verharrt dann auf diesem Niveau. Der Verkaufserlös nach zehn Jahren ist steuerfrei. Fazit Das Angebot rechnet sich vor allem dank geringer Darlehenszinsen und Zuschüssen. Wer die Wohnungen wo errichtet, wissen die Investoren vorher nicht. Ein gewisses Vertrauen in die Qualifikation des Initiators und seiner Partner ist daher nötig. Eine Alternative zur Direktinvestition in Eigentumswohnungen für Anleger mit langem Atem. Wer von Beginn an regelmäßige Ausschüttungen will, ist mit dem Fonds jedoch falsch beraten.
Der Experte für Beteiligungsmodelle, Markus Gotzi, analysiert einmal monatlich ein Angebot aus dem Sektor der geschlossenen Immobilienfonds.

09.02.2010

Wundertüte voller Wohnraum

Fonds-Check: Wohnkonzept Hamburg
Die meisten Anbieter geschlossener Wohn¬immobilienfonds formulieren ihre Investitionskriterien wachsweich. Anleger investieren in einen Blind Pool - sie wissen nicht, in welche Häuser ihr Geld konkret fließt. Beim "Wohnkonzept Hamburg" von HCI erfahren sie immerhin, dass sie sich an Wohnanlagen in der Hansestadt beteiligen, die mit öffentlichem Geld finanziert werden.

Objekte Für den HCI-Fonds kommen ausschließlich Anlagen mit 50 bis 150 Wohnungen in Stadtteilen wie Langenhorn, Wandsbek und Bergedorf infrage. Insgesamt will der Fonds mit 54 Mio. Euro rund 400 Wohnungen finanzieren.

Markt Die Ratingagentur Feri setzt Hamburg auf Platz eins ihrer Liste mit den 60 wichtigsten Kommunen Deutschlands. Basis der Untersuchung ist die prognostizierte Entwicklung der Kategorien Wirtschaftsleistung, Arbeitsplätze, Bevölkerung und Kaufkraft bis 2015. Während andere Regionen Einwohner verlieren, wird Hamburg wachsen. Um den Zuzug zu bewältigen, sind nach Berechnungen des auf die Wohnungswirtschaft spezialisierten Pestel Instituts Jahr für Jahr rund 11 000 neue Wohnungen nötig. Gebaut wurden im Schnitt der vergangenen Jahre aber nur 4000 Einheiten per anno. Den Leerstand gibt HCI mit einem Prozent an. Tatsächlich ist die Wohnungssuche in Hamburg ein Geduldspiel, bezahlbarer Wohnraum in akzeptablen Lagen ist kaum zu finden. Konzept Entscheidender Faktor im Fonds ist die Fremdfinanzierung, die wiederum an bestimmte Voraussetzungen wie Barrierefreiheit und Energieeffizienz gebunden ist. Bedingung ist zum Beispiel ein Energieverbrauch von höchstens 40 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Sind die Forderungen erfüllt, gewährt die staatliche Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt (WK) vergünstigte Darlehen. Die Zinsen liegen bei nur 1,2 Prozent. Darüber hinaus nutzt der Fonds Hypotheken und Zuschüsse der Förderbank KfW. Nach Angaben des Initiators stehen in diesem Jahr Fördermittel für 1200 Wohnungen in Hamburg bereit. Fünf bis sechs Bauträger sollen die Fondsobjekte zu Quadratmeterpreisen von 2200 Euro errichten. Das Projektentwicklungsrisiko bleibt dennoch begrenzt, denn der Fonds bezahlt die Wohnanlagen erst nach ihrer Fertigstellung.

Einnahmen Die Nettomiete kalkuliert HCI mit 5,70 Euro pro Quadratmeter - sehr wenig für einen Neubau in Hamburg. Vergleichbare Wohnungen kosten leicht mehr als 8 Euro. Als Mieter in geförderten Objekten kommt daher nicht jeder infrage. Doppelverdiener dürfen jährlich nicht mehr als 55 000 Euro brutto beziehen. Trotzdem ist der Fonds in der Auswahl seiner Mieter weitgehend frei. Keine öffentliche Stelle hat das Recht, die Wohnungen in ihrem Sinn zu belegen. Nach 15 Jahren läuft die Mietpreisbindung aus, dann kann der Fonds die Einnahmen an die Marktmiete anpassen. Kalkulation in den ersten zehn Jahren gehen Anleger leer aus. Der Fonds verwendet die Einnahmen, um die Darlehen so schnell wie möglich zurückzuführen. Die jährlichen Ausschüttungen starten dann mit sechs Prozent. Gewinne entstehen vor allem beim Verkauf der Wohnanlagen. Insgesamt sollen die Zeichner über die geplante Laufzeit von 15 Jahren Rückflüsse von 216 Prozent vor Steuern erzielen. Gut denkbar aber auch, dass die Gesellschafter entscheiden, ihr Investment länger zu behalten.

Beteiligung Anleger können dem Fonds als Einmalzahler oder Ratensparer beitreten. Wer sofort alles auf einen Schlag überweist, muss kein Agio zahlen. Das Aufgeld für die Ansparer beträgt fünf Prozent. Sie zahlen zunächst 40 Prozent ihrer Beteiligung ein und anschließend zehn Jahre lang jeweils sechs Prozent.
 

Weiche Kosten Die Anschaffungsnebenkosten der Wohnanlagen sind sehr gering. Grunderwerbsteuer und Maklercourtage fallen nicht an. Die Gebühren und Provisionen des Fonds betragen rund 18 Prozent des Eigenkapitals. Das können andere Anbieter günstiger.
 

Steuern Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Obwohl sie zunächst keine Ausschüttungen bekommen, belastet das steuerliche Ergebnis des Fonds bereits ab 2012 ihre Liquidität. Es steigt von 0,5 Prozent ihres Einsatzes auf rund 2,4 Prozent im Jahr 2020 und verharrt dann auf diesem Niveau. Der Verkaufserlös nach zehn Jahren ist steuerfrei. Fazit Das Angebot rechnet sich vor allem dank geringer Darlehenszinsen und Zuschüssen. Wer die Wohnungen wo errichtet, wissen die Investoren vorher nicht. Ein gewisses Vertrauen in die Qualifikation des Initiators und seiner Partner ist daher nötig. Eine Alternative zur Direktinvestition in Eigentumswohnungen für Anleger mit langem Atem. Wer von Beginn an regelmäßige Ausschüttungen will, ist mit dem Fonds jedoch falsch beraten.
Der Experte für Beteiligungsmodelle, Markus Gotzi, analysiert einmal monatlich ein Angebot aus dem Sektor der geschlossenen Immobilienfonds.

04.02.2010

Der Spaß beginnt weiter hinten

HCI Capital hat einen geschlossenen Neubau-Wohnungsfonds ausgetüftelt, der grundsolide, die schwäbische Hausfrau unter den Fonds ist. Das zumindest meint Matthias Voss, Geschäftsführer der HCI Immobilien Consult. Der Fonds investiert ausschließlich in öffentlich geförderte Wohnungen im Stadtgebiet Hamburg. Ausgeschüttet wird erst in zehn Jahren. Grundsolide wird also nicht nur der Fonds sein, sondern werden auch die Anleger denken müssen.

Um die Immobilienfondssparte der HCI war es im vergangenen Jahr ruhig geworden. Der Dachfonds G7 wurde rückabgewickelt, ein angedachter Bürofonds gar nicht erst aufgelegt. Genug Zeit also für Voss, Neues auszutüfteln. Und Zeit hat es bedurft. "Sich mit Fördermitteln und ihren Vergabebedingungen vertraut zu machen und sie in einen Fonds einzubinden, ist kein Leichtes. Wir haben neun Monate an dem Konzept gearbeitet", sagt er.

Ergebnis ist der geschlossene Wohnimmobilienfonds HCI Wohnkonzept Hamburg, der - und das unterscheidet ihn von Fonds der Konkurrenz - in öffentlich geförderte Neubau-Mietwohnungen investiert. 53,7 Mio. Euro sind als Zielvolumen angesetzt. Das Fremdkapital für den Blindpool wird dabei nicht über ein normales Bankdarlehen gestellt, sondern über ein bundesweit einzigartiges Förderprogramm der Stadt Hamburg für sozialen Wohnungsbau kombiniert mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen der KfW Förderbank. So liegt das 15-Jahres-Darlehen der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt (WK Hamburg) mit anfänglich 1,2% weit unter den Marktzinsen; auf die Gesamtlaufzeit hochgerechnet kommt die HCI auf jährlich 1,85%.

Die günstige Finanzierung bringt dem Emissionshaus Flexibilität beim Gewinnen von Anlegern bzw. bei der Höhe des zum Start des Fonds benötigten Eigenkapitals: Die Mindestzeichnungsumme beträgt 10.000 Euro und kann auf einen Schlag, aber auch in Raten beginnend mit 4.000 Euro plus 5% Agio und dann über zehn Jahre gestreckt in Monatsraten von 50 Euro gezahlt werden. "Wir haben die Extreme durchgerechnet: Zahlen alle sofort, arbeiten wir mit 20,75 Mio. Euro Eigenkapital, denn allein aus den Mitteln der WK Hamburg lassen sich 67% leveragen. Laufen alle Beteiligungen über das Ansparen, leveragen wir mit den Darlehen aus WK und KfW 90%", sagt Voss und betont: Was Ausschüttung und Fondsperformance betrifft, sei es unerheblich, welche Variante die Zeichner wählen.

Keine Exitsorgen

An den Mann gebracht werden die Fondsanteile im kleinteiligen Vertrieb unter anderem über Sparkassen- und Volksbankschalter. Bedenken angesichts der Kombination Blindpool und Ansparvariante, die auch unkritische Kleinanleger neugierig machen könnte, weist Voss zurück. "4.500 Euro Einstiegsrate entspricht bei anderen Produkten fast der gesamten Mindestbeteiligung. Wichtig ist natürlich, umfassend über den Fonds - der sicher erklärungsbedürftig ist - zu informieren."

Wer investiert, muss Zeit mitbringen. Um schnell zu tilgen, wird Anlegern erst ab dem Jahr 2020 eine Ausschüttung von jährlich rund 6% in Aussicht gestellt. Sollten die Objekte nach dem Ende der vorgesehenen Laufzeit 2026 verkauft werden, prognostiziert die HCI Capital inklusive des Verkaufserlöses eine Gesamtausschüttung von etwa 216%. Allerdings impliziert diese Variante eine Unwägbarkeit, die Käufer an der Kaufpreisschreibe drehen lassen könnten: Gestartet werden darf  nach den Vorgaben Hamburgs zum sozialen Wohnungsbau nur mit einer Monatsmiete von 5,70 Euro/m², die innerhalb des Bindungszeitraums von 15 Jahren, also bis 2026, auf 7,80 Euro/m² angehoben werden kann. Erst fünf Jahre später wird der HCI zufolge das Marktniveau - das Emissionshaus geht von dann 11, 51 Euro/m² aus - erreicht werden. Voss schlägt denn auch als Alternative zum Verkauf das Weiterbewirtschaften der Objekte nach dem Prinzip ewige Rente vor.

Fünf Grundstücke im Blickfeld

Investieren will die HCI in Neubauten im Stadtgebiet Hamburg mit jeweils 80 bis 150 Einheiten. Zwei- bis Vierzimmerwohnungen mit etwa 50 m² bis 90 m² sollen es sein, die Erstellungskosten bei im Schnitt 2.200 Euro/ m² liegen. Um die Fördermittel abzuschöpfen, müssen die Gebäude nach KfW- 55-Standard und barrierefrei errichtet sein. Verhandelt wird über fünf Grundstücke, und zwar in Wandsbek, Langenhorn, Lurup, Tonndorf und Bergedorf; im Gespräch ist die HCI mit drei Entwicklern. Ein erstes Projekt soll bis Juli angestoßen werden.

Was die Mieter betrifft, macht er sich keine Sorgen: "Es gibt keine Zuweisungen durch öffentliche Stellen. Man muss also sorgfältig auswählen, hat aber Spielraum." So dürfen die Einkommensgrenzen bei energieeffizientem Bauen um 30% überschritten werden, wer innerhalb der 15 Jahre Sozialbindung über die Grenzen kommt, muss weder ausziehen noch eine Fehlbelegungsabgabe leisten. "Wir können also Mietverträge mit Auszubildenden und Studenten schließen, die in absehbarer Zeit gut verdienen." Sozialpolitisch ist das fragwürdig, für Investoren ein enormer Vorteil.

04.02.2010

Der Spaß beginnt weiter hinten

HCI Capital hat einen geschlossenen Neubau-Wohnungsfonds ausgetüftelt, der grundsolide, die schwäbische Hausfrau unter den Fonds ist. Das zumindest meint Matthias Voss, Geschäftsführer der HCI Immobilien Consult. Der Fonds investiert ausschließlich in öffentlich geförderte Wohnungen im Stadtgebiet Hamburg. Ausgeschüttet wird erst in zehn Jahren. Grundsolide wird also nicht nur der Fonds sein, sondern werden auch die Anleger denken müssen.

Um die Immobilienfondssparte der HCI war es im vergangenen Jahr ruhig geworden. Der Dachfonds G7 wurde rückabgewickelt, ein angedachter Bürofonds gar nicht erst aufgelegt. Genug Zeit also für Voss, Neues auszutüfteln. Und Zeit hat es bedurft. "Sich mit Fördermitteln und ihren Vergabebedingungen vertraut zu machen und sie in einen Fonds einzubinden, ist kein Leichtes. Wir haben neun Monate an dem Konzept gearbeitet", sagt er.

Ergebnis ist der geschlossene Wohnimmobilienfonds HCI Wohnkonzept Hamburg, der - und das unterscheidet ihn von Fonds der Konkurrenz - in öffentlich geförderte Neubau-Mietwohnungen investiert. 53,7 Mio. Euro sind als Zielvolumen angesetzt. Das Fremdkapital für den Blindpool wird dabei nicht über ein normales Bankdarlehen gestellt, sondern über ein bundesweit einzigartiges Förderprogramm der Stadt Hamburg für sozialen Wohnungsbau kombiniert mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen der KfW Förderbank. So liegt das 15-Jahres-Darlehen der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt (WK Hamburg) mit anfänglich 1,2% weit unter den Marktzinsen; auf die Gesamtlaufzeit hochgerechnet kommt die HCI auf jährlich 1,85%.

Die günstige Finanzierung bringt dem Emissionshaus Flexibilität beim Gewinnen von Anlegern bzw. bei der Höhe des zum Start des Fonds benötigten Eigenkapitals: Die Mindestzeichnungsumme beträgt 10.000 Euro und kann auf einen Schlag, aber auch in Raten beginnend mit 4.000 Euro plus 5% Agio und dann über zehn Jahre gestreckt in Monatsraten von 50 Euro gezahlt werden. "Wir haben die Extreme durchgerechnet: Zahlen alle sofort, arbeiten wir mit 20,75 Mio. Euro Eigenkapital, denn allein aus den Mitteln der WK Hamburg lassen sich 67% leveragen. Laufen alle Beteiligungen über das Ansparen, leveragen wir mit den Darlehen aus WK und KfW 90%", sagt Voss und betont: Was Ausschüttung und Fondsperformance betrifft, sei es unerheblich, welche Variante die Zeichner wählen.

Keine Exitsorgen

An den Mann gebracht werden die Fondsanteile im kleinteiligen Vertrieb unter anderem über Sparkassen- und Volksbankschalter. Bedenken angesichts der Kombination Blindpool und Ansparvariante, die auch unkritische Kleinanleger neugierig machen könnte, weist Voss zurück. "4.500 Euro Einstiegsrate entspricht bei anderen Produkten fast der gesamten Mindestbeteiligung. Wichtig ist natürlich, umfassend über den Fonds - der sicher erklärungsbedürftig ist - zu informieren."

Wer investiert, muss Zeit mitbringen. Um schnell zu tilgen, wird Anlegern erst ab dem Jahr 2020 eine Ausschüttung von jährlich rund 6% in Aussicht gestellt. Sollten die Objekte nach dem Ende der vorgesehenen Laufzeit 2026 verkauft werden, prognostiziert die HCI Capital inklusive des Verkaufserlöses eine Gesamtausschüttung von etwa 216%. Allerdings impliziert diese Variante eine Unwägbarkeit, die Käufer an der Kaufpreisschreibe drehen lassen könnten: Gestartet werden darf  nach den Vorgaben Hamburgs zum sozialen Wohnungsbau nur mit einer Monatsmiete von 5,70 Euro/m², die innerhalb des Bindungszeitraums von 15 Jahren, also bis 2026, auf 7,80 Euro/m² angehoben werden kann. Erst fünf Jahre später wird der HCI zufolge das Marktniveau - das Emissionshaus geht von dann 11, 51 Euro/m² aus - erreicht werden. Voss schlägt denn auch als Alternative zum Verkauf das Weiterbewirtschaften der Objekte nach dem Prinzip ewige Rente vor.

Fünf Grundstücke im Blickfeld

Investieren will die HCI in Neubauten im Stadtgebiet Hamburg mit jeweils 80 bis 150 Einheiten. Zwei- bis Vierzimmerwohnungen mit etwa 50 m² bis 90 m² sollen es sein, die Erstellungskosten bei im Schnitt 2.200 Euro/ m² liegen. Um die Fördermittel abzuschöpfen, müssen die Gebäude nach KfW- 55-Standard und barrierefrei errichtet sein. Verhandelt wird über fünf Grundstücke, und zwar in Wandsbek, Langenhorn, Lurup, Tonndorf und Bergedorf; im Gespräch ist die HCI mit drei Entwicklern. Ein erstes Projekt soll bis Juli angestoßen werden.

Was die Mieter betrifft, macht er sich keine Sorgen: "Es gibt keine Zuweisungen durch öffentliche Stellen. Man muss also sorgfältig auswählen, hat aber Spielraum." So dürfen die Einkommensgrenzen bei energieeffizientem Bauen um 30% überschritten werden, wer innerhalb der 15 Jahre Sozialbindung über die Grenzen kommt, muss weder ausziehen noch eine Fehlbelegungsabgabe leisten. "Wir können also Mietverträge mit Auszubildenden und Studenten schließen, die in absehbarer Zeit gut verdienen." Sozialpolitisch ist das fragwürdig, für Investoren ein enormer Vorteil.

06.01.2010

Griechische Reeder kaufen trotz Krise "wie verrückt" Schiffe

Griechische Reeder kaufen trotz der weltweiten Finanzkrise immer mehr Schiffe.

Im vergangenen Jahr haben sie 164 Frachter und Tanker erworben. "Sie kaufen wie verrückt," hieß es in einem Kommentar des griechischen Rundfunks am Mittwoch. Die Kollegen des legendären Reeders Onassis sehen in der Krise eine große Chance, bald wieder Riesengewinne zu machen. Wegen der Krise seien gebrauchte Schiffe bis zu 50 Prozent billiger als vor zwei Jahren. Die griechischen Reeder rechnen mit einem baldigen Aufschwung, der zu einer kräftigen Erhöhung der Transporte und entsprechenden Gewinnen führen werde.

06.01.2010

Griechische Reeder kaufen trotz Krise "wie verrückt" Schiffe

Griechische Reeder kaufen trotz der weltweiten Finanzkrise immer mehr Schiffe.

Im vergangenen Jahr haben sie 164 Frachter und Tanker erworben. "Sie kaufen wie verrückt," hieß es in einem Kommentar des griechischen Rundfunks am Mittwoch. Die Kollegen des legendären Reeders Onassis sehen in der Krise eine große Chance, bald wieder Riesengewinne zu machen. Wegen der Krise seien gebrauchte Schiffe bis zu 50 Prozent billiger als vor zwei Jahren. Die griechischen Reeder rechnen mit einem baldigen Aufschwung, der zu einer kräftigen Erhöhung der Transporte und entsprechenden Gewinnen führen werde.